タグ別アーカイブ: 節税

不動産相続で「成功した例」と「失敗した?」例:事例2-05

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不動産相続で「成功した例」と「失敗した?」例
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事例2-05

前のままだと、

アパートの収入がお父さまへ入ると
更にどんどん現金が増えてしまいます。

でも、それは増えたとしても
税金の対象が増えるだけ なのです。

賃料収入がナナさんへ入ることになったので、
これ以上現金が増えることを防ぐことが出来ました。

建物がナナさん名義になり、
上地はお父様名義にしたので、
相続の際に貸家建付地ではなくなり、
上地の評価減が受けられなくなるのが懸念事項でした。

しかし、計算したところ、路線価が低いので、
この方法がメリットが高いことがわかりました。

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不動産相続で「成功した例」と「失敗した?」例:事例2-04

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不動産相続で「成功した例」と「失敗した?」例
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事例2-04

お父様の現金を減らす(建物の設備や内装)
ことで、
だいぶ相続税を減らす ことが出来ました。

建物は 5000 万円のリフォームをしましたが、
床面積は増えていないので、
評価も毎年の固定資産税も上がりません。

古いアパートなので建物評価はほぼゼロです。

税務上は。

なので、建物の名義をナナさんに変更しました。

価値が 0 なので生前贈与しても、
税金がかかりません。

これで、
建物から上がる収入はナナさんの収入になります。

既に建物のローンも終わっているので、
贈与の際に負債を引き継ぐことにもなりませんでした

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不動産相続で「成功した例」と「失敗した?」例:事例2-03

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不動産相続で「成功した例」と「失敗した?」例
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事例2-03

ナナさんのお父様の現金 5000 万円を使って
アパートをリニューアルしました。

エアコンを新しくして、内装のカラーも変え、

古いけれど、新しいものには無い

テーマ性のある内装にしたことで、

空室だったお部屋も満室になり、
しかも家賃を上げることが出来ました。

今では、空き待ちのお客様もいるくらいです。

設備も新しく、人気物件に変わったアパートだと、
持っていても面倒だという感じがしなくなります。

修繕の手間も 10 年位は無いでしょう。

お客様もすぐに見つかります。

賃貸経営の心配事がなくなりました。

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不動産相続で「成功した例」と「失敗した?」例:事例2-02

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不動産相続で「成功した例」と「失敗した?」例
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事例2-02

そんなことを思っていると、

ある日お父様に呼ばれました。

「今までためた現金が結構あって、
このままだとかなりの相続税がかかる」

と言われました。
彼女は、現金で相続税を支払って、
アパートはいらないと思っていました。

しかし、自分に子供が生まれたことで
考えが一変します。

「自分が働かなくても良い仕組みがあったら、
安心 安定できる」

と思いました。

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不動産相続で「成功した例」と「失敗した?」例:事例2-01

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不動産相続で「成功した例」と「失敗した?」例
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事例2-01:成功した例

★高収益を生むアパートを合法的に、
固定資産税も安く受け取ったナナさんの場合

ナナさんのお父様は地方でアパート経営をして
生計を立ててらっしゃいます。

時々はご実家に帰るものの、
ご自身は都心でワーキングウーマンされていて、
アパート経営にはご興味ありませんでした。

ある日、お父様が脳梗塞で倒れたことで
真剣に考え始めました。

お父様は若い頃から大家業をやってらっしゃったので、
ご所有のアパートはかなり古いのです。

昔の作りながら広めの設計です。

ナナさんはアパート経営に興味がなかったし、
古いものをもらっても、修繕のことを考えると
面倒くさいのでした。

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定期借家権マニュアル−74

6.相続対策・高齢化対策の5の型
3. 普通ベース定借サブリース方式型
  
定期借家権の相続税評価額が定まるまでの間、
「貸家」による30% (関西の一部40%) の評価減を得るため、
家主は一旦普通借家契約によって、
同族会社あるいは賃貸管理業者(一次借家人)へ
一括貸しし、その借家人がサブリース(転貸)によって
一般入居者(二次借家人)へ定期借家契約をします。
  
第三者である賃貸管理業者は、
将来の普通借家契約終了時点で「借家権」のトラブルを生じないよう
業者の選定に十分配慮する必要があるでしょう。
  
◆適用対象
居住用共同住宅物件、事業用集合テナントビルなど全般に適用可能です。
   
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定期借家権マニュアル−73

6.相続対策・高齢化対策の5の型
2. 相続対策節税・分割・納税全対応型-2
  
相続発生後は各室をバラして分割し、
物納または売却金納による納税も可能です。
  
◆適用対象
区分所有建物なら用途は問いませんが、
各戸が将来売却し易い居住用建物の方がよいでしょう。
  
また居住用マンションの方が固定資産税の節税効果があり、
経済効率はより高まります。
  
マンションにする場合は、分譲マンション仕様の設計で、
施工も将来の売却を考えて分譲マンション同様、
信頼できるゼネコンの施工建物であることが望ましいでしょう。
   
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定期借家権マニュアル−72

6.相続対策・高齢化対策の5の型
2. 相続対策節税・分割・納税全対応型-1
  
相続対策の三本柱といわれる
相続税節税 ・ 遺産分割計画 ・ 相続税納税準備の
三つの対策すべてに有効な定期借家契約です。
  
建物を等価交換手法により
分譲区分所有マンションとして建築し、
その地主還元の室を定期借家契約で貨貸しておくことがボイントです。
  
再契約の予約を前提に定期借家契約を行い、
万一相続が契約期間内に発生した場合には、
次回の契約は行わない旨を特約します。
   
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定期借家権マニュアル−71

6.相続対策・高齢化対策の5の型
1. 相続税節税・納税対応型
  
相続税が多額に発生する地主さんのための、
土地有効活用と相続対策の手法として利用します。
  
生前には比較的軽便なアバートによって家賃所得をあげ、
相続発生時には貸家および貸家建付地の評価減によって相続税節税となり、
  
相続税納税に際しては
契約終了による借家人立ち退き更地化し売却
あるいは物納で対応することができるように、
この契約を活用します。
  
◆適用対象
一般居住用賃貸物件で、
建物構造は木造または鉄骨造の軽便なものに適用します。
建築コストも低廉なものが良いでしょう。
   
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貸宅地整理マニュアル−50

7. 「ウルトラ10法」と「準解消法」
a. ウルトラ10法-1

前述した貸宅地整理法の
「基本4法」と「応用6法」を組み合わせて、
より実務的に応用したものが
「ウルトラ10法」と「準解消法」である。

ウルトラ10法の(1)~(3)は下記の通りである。

(1)「底地売買分割払い法」
→地主が借地人へ底地を売却し、その代金を
 例えば20年元利均等払いといった長期分割払いで受け取る。

(2)「借地権売買分割払い法」
→地主が借地人から借地権を買い取り、
 その代金を長期分割払いで支払う。

(3)「借地権売買予約法」
→将来の一定の条件(借地人の死亡、借地人の引越し等)のもとで、
 地主が借地人から借地権を買い取るという売買予約契約をする。

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9月の相続セミナー

「欲しくないマイナス資産の受け取り方」

■放棄すべきかどうか?過去の事例に学ぶ

『うちは相続対策するような資産なんてないから』
なんて思っているあなた。

どうしますか?

ど~~んとマイナス資産がある
ということがわかったら?

そんな時に慌てないためのセミナーです。

9月14日(土)14:30〜
9月24日(金)19:00 〜

会場:未定(港区内。お申し込みの方には決まり次第ご連絡します。)

→ https://www.facebook.com/events/638369849646960/

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