【コラム】三色栄養学－１

栄養学と言えるほど大げさなものではありませんが、
交通信号の三色を、
赤＝危険、黄＝注意、緑＝安全になぞらえた食事法を
以前教わったことがあります。

つまり、ステーキなどの肉類は
色彩イメージが赤であり危険です。

若いうちからステーキばかり食べていると
栄養の偏りから健康を損なうことがあるといいます。

ご飯などの穀類の色彩イメージは黄であり、
食べ過ぎはカロリーの摂りすぎになるため要注意です。

青はもちろん野菜です。
青野菜はいくら食べても安全です。
葉緑素は植物にとって栄養満点の「血」であり、
その色の濃いものほど栄養価が高いと言われています。

さて、地主さん家主さん、皆様のお持ちの各種資産を
これになぞらえて言うなら、
赤は危険な「貸宅地」、黄は注意の「貸家・アパート」、
青は安全な「自用地」というようになることはお分かりでしょう。

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７. 物納財産の変更要求－１

納税義務者から、物納財産として申請された物件については、
２～３ヶ月以内に、税務当局員が物件審査をするために、
当該物件がある現地へ足を運ぶことになる。

そして「管理又は処分をするのに不適当な財産の基準」
に基づいた「管理・処分適否審査表」を作成する。

その結果、物納不可としたものは
「管理・処分するのに不適当である」として
申請者に報告される。

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７. 物納は「権利」ではない－４

相続税法第41条に述べられているように、
物納を行うには納税義務者が税務当局に申請することになるが、
その際、その物納申請財産は３つに分類される。

１つ目はストレートに
「税務当局だけで物納しても良いと判断できるもの」

２つ目は
「税務当局だけの判断でなく、税務局などとの協議が必要となるもの」

３つ目は
「税務当局だけの判断で収納不適当とできるもの」

である。

もちろん、この３つ目で「収納不適格」とされる理由は、
貸宅地の場合、土地賃貸借契約書がないとか、
地代が不相当に安いとかで、物納適格基準に合わないものである。

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７. 物納は「権利」ではない－３

相続税法基本通達41-2によれば、要するに、
退職間近なサラリーマンが将来の生活設計について
「老後は退職金で暮らしていこう」と妻に言っても、
地主である親が死去し相続税が発生した場合、
支払うべき金銭がないときには、
その老後のための退職金まで納付に当てられてしまう
可能性がある。

つまり、税金は「金銭第一主義」で、ただ単に
「土地の評価の方が高いから、相続税は物納で・・・」
というわけにはいかないのである。

また一方で、近年、土地を売却して金銭納付するよりも、
土地をそのまま物納する方が有利となってしまったので、
物納が非常に多額に登っている傾向が見られる。

そのため、今後、国は物納の有利性を解消するとともに、
物納の許可条件を法制的に厳しくすると思われる。

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７. 物納は「権利」ではない－２

物納について、法律上は次のように定められている。

●相続税法第41条

税務署長は、納税義務者について
第33条又は国税通則第35条第2項の規定により、
納付すべき相続税額を

「延納によっても金銭で納付することが困難とする事由」

がある場合においては、
納税義務者の申請により、その納付を困難とする金額を上限として、
物納を許可することができる。

そして、「困難とする事由」の判断については

●相続税法基本通達41-2

相続税法第41条に規定する
「金銭で納付することを困難とする事由」
があるかどうかは、
貸付金の返還、退職金の給付の確定等納税義務者の
「近い将来において確実と認められる金銭収入をも考慮」
した上で判断する。

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７. 物納は「権利」ではない－１

ここで「物納」というテーマについて
もう少し掘り下げてみることにしよう。

税金は原則として金銭で納めるのだが、
物納というのは、その税金の支払う時期を先に伸ばしても
金銭で納めることが難しい、と税務署が認めたときに、
土地や建物等の「物」で代わりに支払うことである。

つまり物納は国民の「権利」ではなく、
税務署が認めて初めて可能となるものである。

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６. 古アパートの「優良化」－２

つまり、相続問題が発生しても、
古アパートの相続税は高額に課税されるのに、
換金性が低いので売却一括金納はできず、
延納しようにも収益性が悪いので不向き、
さらに物納するにも「管理・処分不適」として受領されない
といった、大変困った事態になることが予想されるのである。

こうした不良資産である古アパートを優良化していくためには
どうしたらよいか。

借家法という難しいハードルを越えて、
その不良資産を「収益適性物件」に衣替えするか、
それとも更地化して身軽にするしかないのである。

そのどちらかのゴールにたどり着くために、
家主・オーナーが不動産コンサルタントといった
プロの指導を受けることも一つのてである。

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６. 古アパートの「優良化」－１

地震と違い、
「木賃古アパート」が悪循環するなかで
確実にやってくるもっと怖いものが
相続問題である。

「地震」が自然災害の怖さで、
「相続」が人災の怖さとも言えよう。

相続税を支払わなければならないほどの資産家の場合、
古アパートは三代不良資産の筆頭である
「賃貸地」と同様に非常に不都合なものである。

地上の建物がいくら古いアパートであっても、
その土地はたいてい最寄駅から5～10分位の住宅一頭地で
坪数もかなりまとまっているのがほとんどで、
当然その相続税評価額も非常に高額となっている。

しかし、その反面、
古いアパートだから家賃は不当に低く、
また借家人が立ち退いてくれなければ
売却換金もむずかしい状況にある。

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５. 第三者への被害の法的責任問題－２

法的責任問題については、
その具体的な条件などにより一概には言えないが、
民法の関連では次のような条項がある。

●民法第415条（債務不履行）

債務者がその債務の本旨に従いたる履行を
なさざるときは
債権者はその損害の賠償を請求することを得

●民法第416条（損害賠償の範囲）

特別の事情によりて生じたる損害といえども
当事者がその事情を予見し
又は予見することを得べかりしときは
債権者はその損害を請求することを得

●民法第606条（賃貸人の修繕義務）

賃貸人は賃貸物の使用および収益に
必要なる修繕を為す義務を負う

●民法第717条（土地の工作物等の占有者および所有者の責任）

土地の工作物の設置又は保存に瑕疵あるによりて
他人に損害を生じたるときは
その工作物の占有者は被害者に対して損害賠償の責に任す
但し占有者が損害の発生を防止するに必要なる
注意を為したるときは
その損害は所有者之を賠償することを要す

要するに、家主は、借家人に対しては
民法606条の修理修繕義務不履行によって、
また第三者に対しては民法717条の工作物責任によって
損害賠償の義務を負う可能性があるということである。

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