ケース２．地主Bさん(78歳）－３
＜解決法＞
早急に”資産の組換え”を考える必要がある
・土地（売却）→賃貸用建物（好立地）への組換え
・借入金の早期返済
■アパートの収益力
リフォームしたアパートの収入
→年間約500万円
新しく購入したアパートの収入
→年間約1000万円（1億円×10%）
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ケース２．地主Bさん(78歳）－２
＜問題点＞
・資産はあるが、手取り収入が少ない
・売却できる土地は駐車場のみ
・駐車場収入は、昨今20～30%減少している
・固定資産税の負担が重くなってきている
・貸地の処分に頭を悩ませている
・アパートの借入金を早く返済したい
・相続税の負担を考えると、将来は財産の半分以上を失うリスクがある
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ケース２．地主Bさん(78歳）－１
＜対策前＞
大地主Bさん一家、
貸し地と駐車場だけで資産５億円（ほかに自宅１億円）あります。
１０年前の借入金でアパートを建てた。
現在、借入金残高5000万円。
家族は妻と子供２人。
収入は地代、駐車場収入で1000万円あります。
アパートは空室があり、
借入金の返済と修繕費に充てられ、
家賃収入はほとんどない。
ただし、固定資産税は400万円、
相続税が一次相続で1億円、二次相続で1億円です。
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ケース１．元会社員のAさん－３
＜男と女の本音＞
＊資産を組み替えて
ご主人「キャッシュフローが増えたし、
現金化もしやすくなって気が楽になったなぁ」
奥様 「収入があるから安心してお金を使えるんですね」
＊駅前マンションに移って
ご主人「雨傘が入らない暮らしは初めてだな」
奥様 「もう日傘もいりませんよ」
ご主人「階段の上り下りが少なくなって助かるね」
奥様 「駅と直結で温度差がなくて快適。
以前よりお化粧やおしゃれが楽しめるし、
旅行にも便利。活動的になりました。」
＊ためらうご主人に対して奥様の本音
奥様 「あなたが家を売る決断をしてくれないと私が困るのよ。
相続後に嫁の立場で自宅を売るなんてこと、できるはずがないじゃない！
親戚が何を言い出すかわかりませんもの。
これは法律うんぬんじゃなく、感情の問題ですよ。」
奥様 「それにね、歳をとって子供達の顔色を伺うのはまっぴら。
元気なうちにふたりで決めて、楽しい人生送りましょうよ。」
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ケース１．元会社員のAさん－２
＜解決法＞
資産を組み替えて収入アップ
・自宅を売却し、収益不動産（マンション）を購入
（１）売却（収入）
自宅 6000万円
有価証券 1000万円
※自宅売却の税金
6000万円ー原価3000万円ー居住用財産
の特別控除3000万円=0
（２）購入（支出）
自宅用マンション 3500万円
投資用ワンルームマンション３戸 4500万円
（３）組み替え後の収入
4500万円×6%＝270万円（手取り250万円）
年金350万円＋250万円=600万円
（４）その他のメリット
・老人ホームに入居するときは？
・相続が発生したときは？
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ケース１．元会社員のAさん－１
＜対策前＞
会社を定年退職したAさんは、二人の子供も独立し、
郊外の戸建てで夫婦二人暮らし。
退職金と、両方の親からのダブル相続で
1億7000万円の資産を保有する資産家です。
しかし、その暮らしの実態は、
預貯金を切り崩す生活に不安を覚え、
年金収入のなかから細々貯金をしているというつつましさ。
将来は自宅を売却して老人ホームに入ることも検討している。
(図１）
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