「資産の組み替えには事業用資産の買換え特例を」－６
５．相続税評価額はこんなに下がる
相続税評価額1億6000万円の土地を２億円で譲渡して、
別の相続税評価額1億4000万円の土地の上に
賃貸住宅を建築して賃貸したとすると、
評価額は合計1億9880万円になり、
なんと相続税評価額が1億120万円も少なくなりました。
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「資産の組み替えには事業用資産の買換え特例を」－５
４．その後の所得税・住民税は増える
「事業用資産の買換え特例」は課税の繰り延べです。
本来は取得した物件の取得価格をもとに減価償却として経費化します。
この特例の適用を受けると
課税の繰り延べの適用を受けた部分の取得費が圧縮されますので、
その分減価償却費が少なく計上されることになり、
結果としてその後の所得税・住民税が多くなりますので
留意しておいてください。
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「資産の組み替えには事業用資産の買換え特例を」－４
３．特例適用で税額は本来の２割
農地、貸地、賃貸住宅、青空駐車場などの事業用資産を
２億円で売却したとします。
所有期間は譲渡した年の1月1日現在で10年を超えており、
その取得価格は1000万円、
仲介手数料その他の譲渡費用が1000万円としますと、
図の算式の通り、所得税と住民税合計で720万円になります。
特例を受けずに譲渡しますと3600万円ですから、
本来負担しなければならない税金の２割ですみ、
大変な節税効果があることがおわかりでしょう。
しかし、農地、貸地、賃貸住宅、青空駐車場などが
常に事業用資産として認められ、
この特例を受けられるわけではありませんので注意してください。
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「資産の組み替えには事業用資産の買換え特例を」－３
２．300平米以上の土地で事務所などの一定の建築物等の敷地に限定
買換え資産の土地の範囲については、図のようになっています。
平成24年1月1日以降に譲渡する資産については、
「事務所等の一定の建築物等の敷地の用に供されるもの」
以外の土地等への買換えには９号買換えは適用されません。
従って、分譲マンションの一室や戸建て分譲住宅を取得して賃貸する場合、
一棟売り投資物件などを取得する場合の建物や構築物については適用されますが、
敷地が300平米未満の場合の土地等の部分については、
９号買換えを適応できないことになっています。
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「資産の組み替えには事業用資産の買換え特例を」－２
１．長期保有事業用資産の買換え特例の概要
特定事業用資産の買換えの場合の譲渡所得の課税の特例制度
（法人は「特定資産の買換えの場合等の課税の特例」）のうち、
いわゆる９号買換えの適用期限は平成26年12月31日までとなっています。
９号買換えはその年1月1日現在の所有期間が
10年を超える長期保有の土地等、建物又は構築物である事業用資産を譲渡し、
国内にある土地等、建物、構築物又は機械装置である
事業用資産に買い換えた場合に適用されますが、
買換え資産である土地の範囲には、一定の制限があります。
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「資産の組み替えには事業用資産の買換え特例を」−１
駐車場用地や農地を保有していますが、
有効活用には向いていない土地ですので、
これを売却して収益性の高い不動産に買い替えようと思います。
このようなケースで税金が有利になる方法はありませんか？
☆ポイント☆
１．平成24年度税制改正で９号買換えの場合、買換え土地の範囲に制限。
２．300平米以上の土地で事務所などの一定の建築物などの敷地の用に供されるもの。
３．個人・法人とも本来の税額の20%の税額に繰延べ。
４．賃貸建物に買い換えると相続税評価額が大きく下がる。
各ポイントについての詳細は明日以降見ていきましょう。
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