「老朽化アパートの整理で安定収入と納税資金確保」－4

２．建て替えによる安定収入確保－2

2棟（A棟とB棟とする）の老朽化した古アパート所有の場合の、
整理の手続きの手順は下記の通りです。

a. A・B両棟の現入居者全員に立ち退きを要請。

b. 立ち退きの個別折衝を行い相応の立退料で全員（少なくとも半分）の立ち退きを実現。

c. B棟をリフォームし、居残り組を受け入れる（老齢者がいる場合など現実的には居残り組がでる可能性も高いので、その準備はしておく）。

d. A棟全員の立ち退き後、建物を取り壊す。

e. 更地にした土地を納税必要分だけ分筆後、物納する。

f. ここまでの作業は大変時間がかかり、相続税の申告期限までに終わるのは困難。できるだけ早く立ち退き交渉に入ることが成功のポイント。

g. 申告期限に間に合わないときは、一旦物納申請を行い、その後これらの手続きを少しでも早く完了する。

h. A棟敷地の一部を物納後、残置を売却してこれまでの費用を精算。

i. 自己資金がなければ売却までの資金調達をどうするかが問題。金融機関によっては売却先と事前に売却予約契約をしておけば、立退料などの必要資金の融資をしてもらえることもある。

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「老朽化アパートの整理で安定収入と納税資金確保」－３

２．建て替えによる安定収入確保−１

老朽化したアパートの場合は物納できませんし、
売却するにしてもとても相続税評価額で売れるものではありません。

多少時間はかかりますが整理をして、
少しでも優良な財産を残せるようにする必要があります。

2棟（A棟とB棟とする）の古アパートを所有する場合、
きちんと手順を踏んで整理をすれば、
有利な形で財産を残すことが可能になります。

手順の詳細は明日ご説明します。

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「老朽化アパートの整理で安定収入と納税資金確保」－２

１．老朽化アパートの悪循環

木造の老朽化した賃貸アパートは、

A. 古いので修理がなおざりになっている
　　　　　　　　↓
B. 古くて手が入っていないので家賃が安い
　　　　　　　　↓
C. 家賃が安く割に合わないので修理・修繕がなおざりになる

という悪循環に陥ってしまっているのが実情です。

ひとたび相続が発生すると、

a. 物納は認められない
b. 延納するにも少ない家賃収入では無理
c. その割に土地の相続税評価額は高い

といったことで、悪循環の結果が最悪の形になってしまいます。

悪循環に陥った古アパートの整理はそう簡単ではありません。

立退料も必要ですし、
困難な交渉もしなければなりません。

しかし、放っておくと
結果的に更地の優良な土地を手放して相続税を支払い、
残ったのは厄介な収入の少ない土地建物だけ
といったことになりかねないのです。

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「老朽化アパートの整理で安定収入と納税資金確保」−１

父が亡くなり相続税を支払わなければなりません。
しかし支払いに充てられるのは古い木造アパート２棟くらいしかありません。
この建物は物納できませんし、売却するにしても相続税の評価額相当では
とても売れそうにないそうです。
なにか良い知恵はないでしょうか？

☆ポイント☆
１．老朽化アパートを整理して、売却や物納を考える。
２．２棟のうち一方を取り壊し、もう一方をリフォームする。
３．リフォーム後の賃貸住宅に、残る人たちに入居してもらう。
４．取り壊して更地になった土地の一部を売却、一部を物納に充てる。

各ポイントについての詳細は明日以降見ていきましょう。

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