【コラム】三色栄養学－２

赤は「貸宅地」、黄は「貸家・アパート」
青は安全な「自用地」とします。

さて、ご自分の資産一覧表や住宅地図に色付けしてみて、
赤ばかり目立つようなら早急になんらかの対策を、
　　
また、黄が多ければ
それらの物件の管理・維持に注意を払う必要があるでしょう。
　　
青が大部分ならば一応安全ということですが、
この青の自用地の場合、
それらの土地が果たして有効活用されているかどうか
チェックすることももちろん肝要です。
　　
「三色資産栄養学」は、地主さん家主さんご自身で行える
簡易資産分析法です。
　　
一度お試しの上、
おかしいなと思ったら専門家にご相談ください。
　　
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【コラム】三色栄養学－１

栄養学と言えるほど大げさなものではありませんが、
交通信号の三色を、
赤＝危険、黄＝注意、緑＝安全になぞらえた食事法を
以前教わったことがあります。

つまり、ステーキなどの肉類は
色彩イメージが赤であり危険です。

若いうちからステーキばかり食べていると
栄養の偏りから健康を損なうことがあるといいます。

ご飯などの穀類の色彩イメージは黄であり、
食べ過ぎはカロリーの摂りすぎになるため要注意です。

青はもちろん野菜です。
青野菜はいくら食べても安全です。
葉緑素は植物にとって栄養満点の「血」であり、
その色の濃いものほど栄養価が高いと言われています。

さて、地主さん家主さん、皆様のお持ちの各種資産を
これになぞらえて言うなら、
赤は危険な「貸宅地」、黄は注意の「貸家・アパート」、
青は安全な「自用地」というようになることはお分かりでしょう。

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「収益建物を上手に贈与すれば土地も貸家建付地として評価される」－５

 

４．貸家建付地評価が変わらない一括借上げ制度

 

これまで述べたとおり、建物を贈与しても、

その時点の賃貸借契約は引き継がれることになりますので貸家建付地として評価しますが、

新たな借家人と贈与を受けた人が賃貸借契約を結んだ場合、

その貸家に係る部分の敷地については、自用地として評価されます。

 

つまり、建物を贈与した時点における借家人が変わらない限り、

その土地は貸家建付地として評価できますので、

企業への一括貸しやサブリース契約、

あるいは解約不可を特約条項にした定期借家契約を締結するなど、

借家人が変わらない方法をとることができれば、相続対策において、

土地について評価減を確保できると言えるでしょう。

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「収益建物を上手に贈与すれば土地も貸家建付地として評価される」－４

 

３．賃貸人が入れ替わるたびに更地評価に

 

ただし、贈与後借家人が退去して、

新たな借家人が贈与を受けた人と賃貸借契約を結んだ場合、

地主本人と新借家人とはなんら権利関係がないため、その貸家に係る部分の敷地

（集合住宅の場合は全体の床面積に占める割合で敷地を按分します。）については

地主本人と受贈者の使用貸借契約となり、自用地として評価されます。

 

したがって、建物の贈与後借家人が代わるたびに、

歯が抜けていくように土地が自用地になっていきます。

 

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「収益建物を上手に贈与すれば土地も貸家建付地として評価される」－３

 

２．賃貸物件を贈与しても貸家建付地評価のまま

 

賃貸物件の敷地については、贈与した時点では賃貸契約の存在している建物の敷地でしたので、

権利関係が残っているとされ、自用地とはならず貸家建付地として評価され続けます。

建物については、現預金のまま所有していた場合と比較し、

賃貸物件として評価を下げて贈与できるうえ、

相続が発生した場合でも、その敷地についても貸家建付地として

相続税法上のメリットを享受できるということになります。

 

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