タグ別アーカイブ: 評価

固定資産税の軽減対策-14

2.固定資産税を安くするための6つのアプローチ-6

   
「適正な評価」
  
 

固定資産税では、
原則として一筆の土地に対して
一つの評価がなされます。

したがって、登記上一筆の土地に、
用途が異なるいくつかの土地がある場合は、
適正な評価を受けることができません。

用途別に分筆線を入れていないため、
公共利用に供されている私道に対しても、
不必要な課税を受けているケースや、
実際よりも高い路線価格に基づく
固定資産税を支払っているケースもあるので、
ご注意ください。
 
 
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固定資産税の軽減対策-7

1.「固定資産税」ってどんな税金?-7
 
 
●価格評価に「重大な錯誤」があれば
 「随時修正」も可能
 
 
本来、固定資産課税台帳が
法廷手続きによって縦覧された日以降、
その評価は原則として変更・修正されません。

しかし、その価格評価に「重大な錯誤」があれば、
その価格を通年「随時修正」することも可能です。

ただし、自らがその「重大な錯誤」を発見し、
また、自らがそれを課税当局へ申し出て、
納得のいくまで交渉することが必要かつ重要です。

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相続資産圧縮対策のポイント−1−4

1.3つの資産圧縮対策-4

A.相続税の課税対象額を減らす-3

A-2.土地の評価方法の見直し-2

「土地の利用区分の見直し」は、
自家用地よりも貸家建付地の評価が低いことを利用した、
相続税評価額の圧縮方法です。

駐車場は自家用地として評価されますが、
アパートの住人のための駐車場は、
貸家建付地の評価を適用できます。

このため、アパートの住人用とそれ以外に、
駐車場を分けることが出来れば、
相続税評価額が圧縮できます。

「土地の相続税評価額の補正」は、
先ほど少し触れましたが、

相続税評価の時に補正値を掛けることで、
相続税評価額を下げることができることを使った
資産の圧縮方法です。

例えば、奥行きが長い土地は「奥行長大補正値」、
間口が狭い土地は「間口狭小補正値」、

面積が広い土地は「広大地補正値」を掛けて
評価額を圧縮することが出来ます。

相続税評価は、相続人側が評価をすることになっているので、
補正せずに申告した場合は、
余計に相続税を支払うことになります。

自分の土地の中で補正ができるものがないかチェックし、
必要に応じて土地家屋調査士に評価を依頼することが必要です。

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相続資産圧縮対策のポイント−1−3

1.3つの資産圧縮対策-3

A.相続税の課税対象額を減らす-2

A-2.土地の評価方法の見直し-1

土地は、

「土地の分割方法の工夫」、

「土地の利用区分の見直し」、

「土地の相続税評価額の補正」

をすることで相続税評価額を減らすことが出来ます。

「土地の分割方法の工夫」では、

土地を分割することにより、

「低い路線価で評価される土地を作り出すこと」、

「評価額が低くなるような土地の形状にすること」で、

相続税評価額を圧縮します。

具体的には次の通りです。

土地が 2 つの道路に面している場合は、

分割によって片方の土地を路線価が低い方で

評価するようにします。

また、分割によって片方の土地が不整形地にすると、

相続税評価の時に補正値を掛けて評価を減額できるので、

これを利用して相続税評価額を圧縮します。

このように分割した土地でも、

相続後に同時に売却することができれば、

1つの土地なので売却金額は下がらず、

相続税額だけを少なくすることが出来るのです。

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相続相談 大事なブレーン、どう決める?−9-3

土地は何年でなくなるか?-3
 
■毎年の固定資産税+都市計画税額計算法
 
実勢価格≒公示価格=100とすると、
路線価は80、固定資産税評価額は70となります。

毎年かかる固定資産税+都市計画税 
= 固定資産税評価額×1.7% 
= 公示価格×70%×1.7%
=公示価格(実勢価格)×1.19% となるのです。

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土地有効活用による節税対策Q&A−11-5

 

「収益建物を上手に贈与すれば土地も貸家建付地として評価される」-5

 

4.貸家建付地評価が変わらない一括借上げ制度

 

これまで述べたとおり、建物を贈与しても、

その時点の賃貸借契約は引き継がれることになりますので貸家建付地として評価しますが、

新たな借家人と贈与を受けた人が賃貸借契約を結んだ場合、

その貸家に係る部分の敷地については、自用地として評価されます。

 

つまり、建物を贈与した時点における借家人が変わらない限り、

その土地は貸家建付地として評価できますので、

企業への一括貸しやサブリース契約、

あるいは解約不可を特約条項にした定期借家契約を締結するなど、

借家人が変わらない方法をとることができれば、相続対策において、

土地について評価減を確保できると言えるでしょう。

土地有効活用による節税-11-図1

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土地有効活用による節税対策Q&A−11-4

「収益建物を上手に贈与すれば土地も貸家建付地として評価される」-4

 

3.賃貸人が入れ替わるたびに更地評価に

 

ただし、贈与後借家人が退去して、

新たな借家人が贈与を受けた人と賃貸借契約を結んだ場合、

地主本人と新借家人とはなんら権利関係がないため、その貸家に係る部分の敷地

(集合住宅の場合は全体の床面積に占める割合で敷地を按分します。)については

地主本人と受贈者の使用貸借契約となり、自用地として評価されます。

 

したがって、建物の贈与後借家人が代わるたびに、

歯が抜けていくように土地が自用地になっていきます。

 

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土地有効活用による節税対策Q&A−11-2

「収益建物を上手に贈与すれば土地も貸家建付地として評価される」-2

 

1.親族の使用貸地は自用地評価

 

親子の間で地代の支払いをしないで土地の貸し借りをしても、

使用貸地として税務上贈与税の課税がされるようなことはありません。

しかしこの場合、土地の所有者が建物を所有していませんので、

その土地は貸家建付地ではなく自用地となり、何の評価減額もありません。

 

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土地有効活用による節税対策Q&A−3−4

「自宅用地の一部転用や賃貸住宅建て替えで大幅評価減」-4

⬛︎古いアパートで長く空室や空家状態が続いていると評価が高い

戦後から昭和30年代に建てられた戸建や集合住宅の賃貸住宅の場合、
長い間募集しても入居者が入らない状態が続いているような物件を時々目にします。
このような賃貸住宅については、建物の評価をするときの借家権割合の控除や、
その敷地の貸家建付地の評価減は、原則として認められません。

将来入居者がいなくなったら取り壊そうと、
新たな入居希望があっても賃貸しないようにしている例もありますが、
この場合も当然、これらの評価減の適用はありません。

このように老朽化したアパートを早期に建て替えた場合と、
そうでない状態で相続を迎えるのとでは大きな差があります。

土地有効活用による節税-3(図3)

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土地有効活用による節税対策Q&A−3−3

「自宅用地の一部転用や賃貸住宅建て替えで大幅評価減」-3

⬛︎不合理な利用形態の変更は一体として評価

利用形態を変えたからといって、
その利用のしかたが相続税の評価を下げることを目的とした不合理なものについては、
このような評価をすることができず、
元の土地を一体のものとして評価することとされています。

<不合理な利用形態の判定基準>

1.無道路地または帯状となる場合
2.その地域における標準的な宅地の地積から見て著しく狭あいな宅地となる場合
3.現在のみならず、将来においても有効な土地利用が図られないと認められる場合

土地有効活用による節税-3(図2)

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