６．相続対策・高齢化対策の5の型
３. 普通ベース定借サブリース方式型
　　
定期借家権の相続税評価額が定まるまでの間、
「貸家」による30% (関西の一部40%) の評価減を得るため、
家主は一旦普通借家契約によって、
同族会社あるいは賃貸管理業者（一次借家人）へ
一括貸しし、その借家人がサブリース（転貸）によって
一般入居者（二次借家人）へ定期借家契約をします。
　　
第三者である賃貸管理業者は、
将来の普通借家契約終了時点で「借家権」のトラブルを生じないよう
業者の選定に十分配慮する必要があるでしょう。
　　
◆適用対象
居住用共同住宅物件、事業用集合テナントビルなど全般に適用可能です。
　　　
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「収益建物を上手に贈与すれば土地も貸家建付地として評価される」－１

親の所有している賃貸建物を子供に贈与した場合、

親の土地に子供の賃貸建物があることになるのですが、

自用地評価になるのか心配です。

その敷地の評価はどうなるのでしょうか？

☆ポイント☆

１．子供に賃貸物件を贈与しても敷地は貸家建付地として評価できる。

２．賃借人が入れ替わった床面積部分の敷地については自用地になる。

３．一括借上げや定期借家制度を活用すれば土地の評価はアップしない。

では明日以降詳細について見ていきましょう。

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「＜居住用＞小規模宅地の評価減を賢く活用」－５

⬛︎財産分割、生前贈与に要注意！

両親の最初の相続（一次相続）の時、
誰が適用を受けるのかも大きなポイントです。

配偶者は法廷相続分までの財産の取得について相続税の軽減措置があり、
相続税を払わなくてもいいのですから、
この特例の適用を受ける必要がないといえるでしょう。

したがって、後継者が一時次相続でも二次相続でも一番有利な宅地で、
この特例の適用を受けると良いでしょう。

特定居住用宅地等を贈与する場合には、330平米（平成26年12月31日以前の相続による取得までは240平米）
を２回分確保できるか注意した上で取り組んでください。

なお、相続税の申告期限までに遺産分割されていない宅地については
原則として小規模宅地の評価減の特例は適用されませんので、
財産分けでもめないようにしておくことも大事な生前対策です。
ただし、申告期限から３年以内に分割が確定すればこの特例の適用を受けることができますので、
更正の請求をすることにより相続税が戻ってきます。

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「＜居住用＞小規模宅地の評価減を賢く活用」−１

相続の際に被相続人などの自宅に利用していた土地の評価額は大幅に軽減されると聞きましたが、
どのような仕組みで軽減されるのでしょうか？

☆ポイント☆
１．一定の要件のもと80％の評価減額の特例がある。
２．居住用地を取得した人が引き続き居住することなどの条件がある。
３．賃貸住宅併用居宅の場合には全体が軽減の対象になることも。

明日以降、それぞれのポイントについて細かく見ていきましょう！

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「自宅用地の一部転用や賃貸住宅建て替えで大幅評価減」−１

自宅用地が広い場合、その利用のしかたによって評価が下がると聞きました。
また、古い貸家で長く空家状態が続いていると貸家の評価減を使えないそうですが、
具体的な対処方法を教えてください。

☆ポイント☆
１．土地の評価は利用単位ごとにされ、筆ごとではない。
２．不合理な利用形態の場合は一体で評価される。
３．長く空家状態が続いていると貸家評価されない。

明日以降、それぞれのポイントについて詳しく見ていきましょう。

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「広大地に該当すれば大きく評価減される」−２

１．相続税における広大地は地積に基づいた補正率により評価する

その地域における標準的な宅地の地積に比べて著しく地積が広大な宅地で、
開発行為を行うとした場合に道路や公園等の公共公益的な施設用地の負担が必要とされる宅地を、
財産評価基本通達では「広大地」といいます。

平成１５年までは納税者自身が開発想定図を作成し、開発行為を行うとした場合に
必要とされる公共公益的施設用地部分の地積を計算しなければならなかったので、
非常に専門性を要するうえ、個人個人により評価が大きく異なるという問題点がありました。

しかし平成１６年以降は、広大地の地積を把握するだけで形式的に算定される
「広大地補正率」をもとに評価することができるようになりました。
評価方法は下図の通りです。

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