タグ別アーカイブ: 評価額

貸宅地整理マニュアル−49

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６． 「応用６法」とは？
b. 各方法のポイント－11

このような大地主に相続が発生し、
納税のために急いでまとまったお金を
作らねばならないといった事情が生じた場合、

または最近のような時価と評価の逆転時代に
相続が間近に予想されるときなどは、
貸地を急いで換金した方が節税面で有利になる場合がある。

そこで、地主は‘‘底地屋”に安くてもよいから
まとめ売りをしてしまう。

例えれば‘‘底地屋＂は小売店であり、
問屋から安く品物を仕入れて、
消費者に利益を上乗せして販売するといった関係となる。

ちなみに、バブル期には、
“底地屋＂のような底地買い専門業者の最大手では
社員数が200名になる会社もあり、
この方法による底地売買もかなり広く行われていた。

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「欲しくないマイナス資産の受け取り方」

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そんな時に慌てないためのセミナーです。

9月14日（土）14:30〜
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会場：未定（港区内。お申し込みの方には決まり次第ご連絡します。）

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貸宅地整理マニュアル−32

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５． 「基本４法」が貸宅地整理の原則
b. 各方法のポイント－２

しかし、「底地売却法」は、
地主が生前の貸宅地整理法としては、
基本4法のうちで最もポピュラーで、
実務的にみてもおよそ7-8割方がこの手法によっている。

貸宅地は収益性が低く換金性が悪いのに対して、
相続時の評価が高く、
課税される相続税は高額であり、
地主にとって”負の財産”になりかねない。

そのため地主が、
生前に譲渡所得税というコストを負担しても、
底地を売却して相続税の納税準備資金としたり、
より有利な資産への転換を図るというのは当然のことなのである。

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８月の相続セミナー

「幸せ家族に必要な全く新しい相続対策」

守りよりも、攻めが大事！

■相続対策とは家族が幸せでいるためにやるもの

失うのを恐れるより、増やすことを考えましょう
リスクなく、攻めの体制を取れるのは相続ならではです！

8月20日（土）14:30 〜
会場：港区立高輪区民センター

8月26日（金）19:00 〜
場所：飯倉いきいきプラザ

→　https://www.facebook.com/events/142470866165616/

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固定資産税の軽減対策-51

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6.「適正な評価」による見直し-6

　
（2）登記簿上一筆の土地が
　　　複数の使われ方をしている場合

例：
Ａさんは登記簿上一筆で登記されている土地に、
4軒の貸地を保有しています。

前の道路は商店街なので、
この土地に対する評価額は高いです。

道路側にある2軒は、
商売をしているので、
妥当と思われる地代を得ています。

しかし、奥2件については、
少し地代を安く設定しなければ
借地人の納得が得られないのが実状です。

この4件について、
全てが同様に評価された上で
課税をうけることは納得いきません。

————————————-

・固定資産税の評価では、一筆評価が原則適用されます。

固定資産税では、一筆について一つの評価がなされます。

この場合も、分筆して、
自主的に評価方法を変えてもらう努力をしなければ、
現状は解決されません。

例として、図のようなケースを考えてみましょう。

20141125

図のように、Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄのそれぞれを、
各利用区画ごとに分筆すると、
ＣとＤの区画に対する評価が下がり、
その分固定資産税の総額が安くなります。

さらに、このケースでは、
全ての区画が商売に使われている
非住宅地としての評価を受けている可能性もありますが、
分筆することにより、
利用状況の違いを明確にすることができます。

また、図のように「私道」がある場合は、
以前の記事で述べたような、
評価の適正化を図ることにもつながります。

　

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■塩漬け財産を救う相談者の選び方
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相続支払い対策（納税資金・分割資金）のポイント-32

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B.資産活用（資産贈与・所得移転を含む）-2
　
　
20140602

上の表では、
賃貸住宅の収支差額を0円としていますが、
実際には収入が入っていきます。

賃貸住宅の収益が良いほど、
被相続人の財産を年数の経過とともに
大きくなるスピードは早くなります。

賃貸住宅の建築によって、
土地の相続税評価額は

「自用地評価×（1－借地権割合× 借家権割合）」

となるので、相続税評価額圧縮効果が
全くなくなるわけではありませんが、
賃貸住宅の収益性が良いと、
相続税評価額圧縮効果よりも
金融資産が増えたことによって
相続資産を大きくする効果が勝ってしまいます。

相続財産の内容が不動産から、
相続税の納税がしやすい金融資産に
比重が移っていくので、
「相続の支払い対策（納税資金・分割資金）」
には良いのですが、
相続財産が大きくなった分だけ
支払うべき相続税の金額も大きくなっていくので、
もう一度、「相続資産の圧縮対策」を
検討する必要が出てきます。

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相続支払い対策（納税資金・分割資金）のポイント-31

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B.資産活用（資産贈与・所得移転を含む）-1
　
　
資産を活用することによって、
「相続の支払い対策（納税資金・分割資金）」
をすることもできます。

相続対策のための資産活用では、
賃貸住宅建築によって相続税評価額を
抑えることを目的にすることが多いのですが、
相続までに期間がある場合は、
年数の経過とともに、賃貸住宅建築による
相続税評価額の圧縮効果は小さくなっていきます。

［賃貸住宅建築後の相続税の節税効果の変化］

・相続人は子供1人

・財産は被相続人名義の土地1億円
　（自用地での相続税評価額）と現金2億円

・この土地に、被相続人名義の賃貸住宅を
　全額借入金で建てる

・建物は、
　建築金額：3億円、
　固定資産税評価額1.8億円
　（毎年2.2% ずつ定額償却すると仮定）

・土地は、借地権割合60%、
　借家権割合30%、賃貸割合は常に100% とする

・借入金の3億円は、25年で元金均等返済とする

・賃料収入と、借入金の返済・修繕費などの
　支出は同じで、収支差額は0円とする

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相続資産圧縮対策のポイント−１−６

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1.3つの資産圧縮対策-6

A.相続税の課税対象額を減らす-5

A-3.不動産活用することによる評価額の圧縮-2

土地の相続税評価では、

公示地価（≒時価）の概ね70% 程度の水準で

設定されている路線価を使うので、

現金を土地に変えるだけで、

評価額を30%少なくすることが出来ます。

さらに、土地に賃貸用の建物が建っていれば、

土地の評価は貸家建付地評価となり、

借家権と借地権を掛けた割合分だけ、

土地の評価額を下げることが出来ます。

収益物件を購入すれば、

建物と土地の評価減効果を同時に受けることが出来ます。

ただし、賃貸用の建物を建てる場合や、

収益物件を購入する場合は、

相続税評価額の圧縮効果だけでなく、

収益性も良く検討しないと資産を大きく減らすことになるので、

注意してください。

また、賃貸物件は収益を生むので、

当然、相続資産も増えていきます。

このため、

「C. 相続発生までに相続資産を減らす」

も検討してください。

弊社では、下記のようなシミュレーションを行う

サービスも行っておりますので、

ご相談ください。

・土地活用の節税効果( 建物)

・土地活用の節税効果( 土地)

・貸家による減額

・収益物件購入による減額

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相続資産圧縮対策のポイント−１−５

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1.3つの資産圧縮対策-5

A.相続税の課税対象額を減らす-4

A-3.不動産活用することによる評価額の圧縮-1

「不動産活用することによる評価額の圧縮」は、
「現金よりも不動産の相続税評価額が低いこと」と、
「他人に不動産を貸すことによって、
相続税評価額の減額ができること」を
利用した資産の圧縮方法です。

建物は、相続税評価の時には固定資産税評価額で評価されます。

固定資産税評価額の時価に対する評価の割合は構造によって違い、
目安としては、

木造・軽量鉄骨造50%、
重量鉄骨造55%、
RC 造60%

です。

つまり、木造の建物を建てた場合、
その建物は、
建てるのにかかった金額（＝時価）
で評価されるわけではなく、
時価の50% 程度の金額である、
固定資産税評価額で評価されるのです。

さらに、建物完成時から時間が経てば、
減価償却費分だけ固定資産税は少なくなっていきます。

賃貸用の建物であれば、
固定資産税評価額からさらに、
借家権の割合を引くことが出来ます。

借家権は賃貸物件に住んでいる人の権利なので、
その分を所有者の評価額から引くことが出来るのです。

借家権は、現在は30% で設定されています。

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相続資産圧縮対策のポイント−１−４

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1.3つの資産圧縮対策-4

A.相続税の課税対象額を減らす-3

A-2.土地の評価方法の見直し-2

「土地の利用区分の見直し」は、
自家用地よりも貸家建付地の評価が低いことを利用した、
相続税評価額の圧縮方法です。

駐車場は自家用地として評価されますが、
アパートの住人のための駐車場は、
貸家建付地の評価を適用できます。

このため、アパートの住人用とそれ以外に、
駐車場を分けることが出来れば、
相続税評価額が圧縮できます。

「土地の相続税評価額の補正」は、
先ほど少し触れましたが、

相続税評価の時に補正値を掛けることで、
相続税評価額を下げることができることを使った
資産の圧縮方法です。

例えば、奥行きが長い土地は「奥行長大補正値」、
間口が狭い土地は「間口狭小補正値」、

面積が広い土地は「広大地補正値」を掛けて
評価額を圧縮することが出来ます。

相続税評価は、相続人側が評価をすることになっているので、
補正せずに申告した場合は、
余計に相続税を支払うことになります。

自分の土地の中で補正ができるものがないかチェックし、
必要に応じて土地家屋調査士に評価を依頼することが必要です。

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相続資産圧縮対策のポイント−１−３

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1.3つの資産圧縮対策-3

A.相続税の課税対象額を減らす-2

A-2.土地の評価方法の見直し-1

土地は、

「土地の分割方法の工夫」、

「土地の利用区分の見直し」、

「土地の相続税評価額の補正」

をすることで相続税評価額を減らすことが出来ます。

「土地の分割方法の工夫」では、

土地を分割することにより、

「低い路線価で評価される土地を作り出すこと」、

「評価額が低くなるような土地の形状にすること」で、

相続税評価額を圧縮します。

具体的には次の通りです。

土地が 2 つの道路に面している場合は、

分割によって片方の土地を路線価が低い方で

評価するようにします。

また、分割によって片方の土地が不整形地にすると、

相続税評価の時に補正値を掛けて評価を減額できるので、

これを利用して相続税評価額を圧縮します。

このように分割した土地でも、

相続後に同時に売却することができれば、

１つの土地なので売却金額は下がらず、

相続税額だけを少なくすることが出来るのです。

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相続資産圧縮対策のポイント−１−2

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1.3つの資産圧縮対策-2

A. 相続税の課税対象額を減らす-1

主に土地の評価減効果を利用する施策です。

この施策は大きく３つに分けられます。

■A-1.小規模宅地等の特例の活用

■A-2.土地の評価方法の見直し

■A-3.不動産活用することによる評価額の圧縮

A-1.小規模宅地等の特例の活用

「小規模宅地等の特例の活用」は、

自宅や事業用の土地に対して、

相続税評価額が大幅に圧縮される特例を活用して、

課税対象額を減らす方法です。

適用面積に上限があるので、

どの土地にこの特例を適用させるべきか、

検討する必要があります。

土地を買い替えることで、

この特例をより有効に活用することが出来ます。

それは、この特例で評価減が受けられる

土地面積に上限が決められているからです。

このため路線価が低い土地から、

土地の総額が同じでも路線価が高い土地に買い替えれば、

特例の面積上限内の土地の評価額が増えるので、

特例による評価減効果が大きくなるのです。

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