5.「現況主義」による見直し-1

　
（1）土地面積が登記簿より実測が少ない場合

　
例：

住居の増築を機に、
改めて敷地の面積を測ってもらったら、
登記簿に記載されている
面積より少ないことが判明しました。
こうした場合はどうすればいいのでしょうか。
また、長年にわたって登記簿に記載されている
面積をもとに税金を払ってきたので、
これまで余分に納めてきた税金も
できれば払い戻して欲しいのですが。

—————-

固定資産税の算定は、
実際の面積に基づく「現況主義」です。

まずは、
固定資産税がどのような書類に
記載されている面積に基づいて
課税されているのかについて考えてみましょう。

間接的に見れば、
役所は課税台帳に記された面積に基づいて
固定資産税を決定します。
しかし、この課税台帳上の面積というのは、
じつは土地登記簿から調べている数字なのです。

したがって、
登記簿に記載されている面積を
訂正してもらうことで、
正しい課税を受けられるようになります。

しかし、登記簿に記載されている
面積を変更すること（地積更正）には
煩雑な手続きがともない、
容易ではないことが多いのです。
　
しあたがって、この種の苦情が持ち込まれた場合、
役所からは
「地積更正を行ってください。
　それが難しい場合は、正確な測量図を持参してください」
と指示されるのが、一般的なようです。

つまり、固定資産税では、
原則として登記簿面積で、
例外として現況面積ですが、
登記簿上の面積がどうであれ、
最終的には正しい実測値が優先される、
「現況主義」が適用されます。

したがって、地主さん・家主さんは、
正しい測量を行うことによって、
登記簿上の面積に関係なく、
課税額の修正を要求することができます。
　
　
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3.「住宅用地」軽減特例の上手な利用-19

　　　
（7）フェンスで区切られ、登記上も分筆された
　　　アパートに隣接した月極駐車場の場合
　

例：

Ａさんは600㎡の土地をフェンスで区切り、
登記上も2つに分筆して一方を10世帯用のアパートに、
もう一方を月極駐車場に貸しています。

駐車場の契約者は、
そのほとんどがアパート入居者です。

—————–

フェンスをはずして敷地を一体利用し、
登記も合筆すれば固定資産税は安くなります。

固定資産税は、原則として
登記上の一筆ごとに評価され課税されます。
場合によっては筆に関係なく実態として
一体利用されているか、区分利用されているか、
によっても評価されます。

この場合、アパート敷地に区分されて利用されている
駐車場の固定資産税は、
住宅用地とならず一般課税されているため、
アパート敷地の税金の6倍を支払っています。

駐車場の契約者のほとんどがアパート入居者であるならば、
フェンスを外して敷地をアパート用駐車場として
一体利用し、登記も合筆すれば、駐車場敷地の税金は
小規模住宅用地の軽減特例が適用されるため、
従来の1/6になります。

※合筆は絶対条件ではなく、
　当局との話し合いで決めることも可能です。

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3.「住宅用地」軽減特例の上手な利用-18

　　　
・気をつけたい「逆」の適用

住宅用マンションでも、
実際には個人事業者等の事務所として
利用されているケースがよく見られます。

こうした場合、当局の担当者によって
この事実が見つかれば、
敷地にかかる固定資産税は
一気に6倍まで跳ね上がることにもなりかねません。

また、借地人が従来居住用として
使用していた借地上の建物を、
事務所や店舗に利用を変更し、
その事実を役所に補足された場合も、
固定資産税が一気に6倍になります。

貸宅地の場合、
地代を固定資産税の2〜4倍の範囲で
とっている例が多いので、
こうした例が発生すると、
地代争いになることもしばしばです。

実際にこうした事態が起きており、
地代より固定資産税のほうが
高くなってしまっているのを
気づかずにいる場合もあるようです。

地主さんは日ごろから、
借地人の建物の利用状況にも
注意を払う必要があるのです。

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3.「住宅用地」軽減特例の上手な利用-16

　　　
・当局に居住部分として認めてもらえるためには？
　

当局に居住部分として
認めてもらえるための手続きですが、
東京都の場合は、

「固定資産の住宅用地等申告書」

を提出することが必要とされています。

しかし、
実際には当局の担当者による
現況確認で認められるケースが多いようです。　
　

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3.「住宅用地」軽減特例の上手な利用-15

　　　
例：

Ａさんの所有する2階建家屋の
借家人であるＢさんは、
以前までは1・2階の全てを
商売のために使用していました。

しかし昨年より商売を縮小。
現在では1階部分のみを店舗として使用し、
これまで商品庫として使っていた
2階部分に居住するようになりました。
　
　
—————

このように、
住居と非住居が混在する併用住宅では、
次に示すように建物の延床面積に対する
居住部分の割合によって、
固定資産税額が大きく異なってきます。
　
　

・居住部分の床面積が
　建物の延床面積の1/4以上1/2未満の場合　

　⇒敷地面積に対する住宅用地率は50％
　
　
　

・居住部分の床面積が
　建物の延床面積の1/2以上の場合　

　⇒敷地面積に対する住宅用地率は100％

　
　
つまり、このＡさんのケースでは、
2階部分の床面積が建物の
延床面積の50％に達していれば、
この2階建家屋のある敷地全てが
住宅用地として1/6（200㎡まで）課税となります。

しかし、
2階部分の床面積が50％に満たない場合には
敷地の半分までしか住宅用地として
認められないこととなります。　

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3.「住宅用地」軽減特例の上手な利用-14

　　　
20年にもわたり、非住居としての
課税を受けていたケースもあります。

そのお宅は、
20年前までは旅館を営んでいたのですが、
廃業し、本人の住宅として今日に至るまで
ずっと使用していたのにもかかわらず、
その間、非住宅としての課税を受けていました。

このケースでは、家屋が200坪。
周辺地価から推測すると、
20年間で相当余分に税金を支払っていたことになります。

もっとも、このような場合は、
旅館を廃業した時点で
廃業届けを市役所に提出しているなど、
廃業が証明できれば、
5年間までは遡って、余分に納めた税金を
還付してもらうことも可能でしょう。

しかし、煩雑な手続きが伴うことは、
避けられません。

当事者にとっては、気の毒な話ですが、
用途変更した場合は迅速な行動が不可欠であるという
好例と言えます。

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（4）店舗の背後に住宅があり、
　　　一見すると判りにくい場合

例：

Ａさんは所有する敷地の道路に面した側に
店舗を設けて商売を営んでいます。
お店の背後に住宅を建設して、
一家4人で生活していますが、
当局から送られてきた課税明細書をよく見ると、
どうやら敷地の全てが店舗として扱われており、
住宅部分までもが非住宅として課税されているようです。

答：

判断しにくいケースでは、
分筆線を入れるのが得策です。

道路に面した側に店舗を設け、
小さな通路から背後にある
住居に出入りするようになっている
ケースはよく見かけます。

このようなケースでは、図に示すように、
土地にはっきりと登記上の分筆線を入れるのが、
最も確実な方法です。

分筆によって、
住宅と非住宅用地の境界を明確にしておけば、
勝手口から住宅へと続く通路も含めた部分が、

・住宅地として1/6の評価となる（200㎡まで）

ことに加え、

・住宅区画の評価減による減税

も受けられます。

固定資産税の評価は、
一筆を単位として行われるので、
このように分筆しておくことによって、
誤った課税をされる心配がなくなります。

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