７．その他特殊な目的のための１３の型
8. 定期借地権代替長期型－２
　　
そこで建築費は借家人に建築協力金として出してもらい、
借家人の望む建物を建設し、
20-30年の間の土地運用収益分を
家賃として受け取ることにするのが、この契約です。

建物代は借家人が契約期間内に全額償却するように、
毎年一定額を償却していきます。
　　
また、中途解約次には借家人に保証金から
一定のペナルティを負担させるものとします。

家賃は土地・建物保有税や建物維持管理費の他に、
土地の運用収益分を加えて設定します。
　　
◆適用対象
居住用・事業用賃貸物件すべてに適用可能です。
　　　
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2. 不良資産の「不良化」－１

繰り返すが、こうした不良資産である
古貸家・古アパートを多く抱えている大家さんは、
借家人に早く立ち退いてもらい、
売却もしくはその土地の現在の価値に見合った
土地有効活用を図りたいと切実に願っているはずだが、
実際は「借家法」によって借家人を立ち退かせることは容易でなく、
結局は立ち退きを諦めてしまうのである。

そこで手っ取り早い現実的な古貸家対応策として
大家さんは少しずつでも家賃の値上げを
借家人に同意してもらいながら、
民法上、家主の義務となっている修理・修繕などを借家人に転嫁し、
その費用を負担させることにしている。

「収益性がない物件だからできるだけ追加投資はしたくない」
という大家さんの気持ちはさっするが、
そのために借家人の「借家権」はより強いものとなり、
不良資産はより「不良化」していくのである。

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「子供が保険料を負担すると・・・」−４

子どもが保険料を負担し、親を被保険者として生命保険を契約。
親に万一の事があった場合、
死亡保険金をその子供が受けとる。

こうした加入形態には、
親自身が保険料を負担した場合とは異なるメリットがあります。

■税金面でも有利に

＜B＞
ところで、お兄さんが契約者、受取人、
お父さんを被保険者として契約した生命保険で
死亡保険金をお兄さんがもらった場合は、
相続税ではなく、お兄さんの所得税の課税対象になる。

もともとお兄さんがお金を出して、
自分でお金を受け取ったんだからね。

＜A＞
兄が所得税を負担するというわけね。

＜B＞
そうなんだけど、
家族全体で見れば相続税より負担が少なくなることもある。

相続税の最高税率は今年から55%、
所得税の最高税率は50%で、他に住民税もかかるけれど、
お兄さんの所得が少なければ、相続税よりも低い税率が適用されるので
税負担は少なくて済む。

＜A＞
うちの兄は所得が少ないからその方が有利かも。

でも、保険料を払わなければならないわけでしょ。
兄にお金がなければ出来ない相談ね。

＜B＞
その場合は、お父さんがお兄さんに保険料を贈与する、
という方法があるよ。

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「子供が保険料を負担すると・・・」-１

子どもが保険料を負担し、親を被保険者として生命保険を契約。
親に万一の事があった場合、死亡保険金をその子供が受けとる。
こうした加入形態には、
親自身が保険料を負担した場合とは異なるメリットがあります。

■遺留分の問題を解決

＜B＞
前回話したように、生命保険を利用することで、
特定の相続人に確実に財産を渡せるというメリットがあるけれど、
被相続人が契約者、
すなわち保険料負担者と成っている場合
ーAさんのお父さんが自分で保険料を払っている場合は、
実は遺留分の問題は解決していないんだ。

＜A＞
遺留分というのは、確か、
生活保障のために決められた
最低限度の相続割合のことでしたよね。

＜B＞
そのとおり。
一般的には、この遺留分を算定する際の基礎となる財産に
生命保険金は入らないとされている。
なぜなら、生命保険金は相続財産じゃなくて、
受取人固有の財産だからね。

遺留分というのは、
あくまでも相続財産のうちの一定割合で、
保険金は相続財産じゃないから除外するんだ。

＜A＞
なるほど。

〜この続きはまた明日！

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