４．普通の賃貸不動産経営を有利にする１５の型
９. 家賃支払いメリット・デメリット特約付型
　　
賃貸不動産経営者にとって最も悩ましい問題は、
借家人の家賃支払い遅延 ・ 不払いでしょう。
　　
こうした問題を回避するために、
賃貸管理業者へ管理料を払って家賃徴収代行を依頼したり、
業者ヘ一括賃貸したりします。
　　
この契約は、家主と借家人が特約により、
1年間1回も、また1日も家賃支払い遅延がなければ、
翌年3-5%の割引のメリットを、
　　
反対に遅延した場合には翌年は6-10%の割増デメリットを
一定割合まで経年累積させていくことを
条件に契約するというもの。
　　
これにより借家人の善良・不良の自動選別を図ります。
　　
◆適用対象
居住用・事業用賃貸物件すべてに適用可能です。

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10月の相続セミナー

「不動産でキャッシュフローを改善して自由に生きる方法」

→キャンセルになりました。
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４．普通の賃貸不動産経営を有利にする１５の型
８. 家賃改定率選択型
　　
従来の借家契約では、
更新時の賃料改定でもめることも少なくなかったはずです。
　　
この方式は、 そのようなトラブル防止策はもとより、
改定率と現賃料との相関により
入居者に賃料改定率を選択させるものです。
　　
現在の賃料が低い場合は改定時のアップ率が高く、
賃料が高ければアップ率は低いなどの方法をとり
借家人の事情に合わせた家賃の支払い易さを提供します。
　　
契約期間は5-10年の中長期契約とし、
契約期間の全期間の賃料合計を考えれば、
家賃固定型と同じになるように賃料改定率を設定します。
　　
◆適用対象
事業用の賃貸物件が一番適していますが、
戸建て住宅のように契約期間が
長期にわたるものにも適しています。
　　
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３．古貸家・古アパートの悪循環
b. 古貸家の最悪循環－２
　　
しかし、これが戸建て古貸家となると
話は変わってきます。
　　
建物は人が住んでいて、
小まめに修理•修繕していれば、
老朽化はしても朽廃はしないものです。
　　
しかし、修理・修繕を一戸建貸家の入居者に
安易に転嫁してしまった古貸家は、その下の高価な土地とともに
ほぼ永久に家主のもとには戻らない資産となってしまっているのです。
　　
明け渡し期限をあらかじめ定めておく定期借家権の導入は、
この最も恐ろしい事態を回避する
有効な手段となることでしょう。
　　
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10月の相続セミナー

「不動産でキャッシュフローを改善して自由に生きる方法」

■争族になるのは、はっきり言ってお金が無いから

老後の資金が心配・・・
少しでもお金が欲しい。

そういう心が争いを起こす種になっています。

慌てて投資詐欺や
マルチ商法にはまるのではなく、
今ある資産を活用して、
自由に楽しく生きるという選択枝
があることに気がついてください。

10月21日　金曜日　19:00 – 20:30
10月22日　土曜日　14:30 – 16:00

会場：飯倉いきいきプラザ　港区東麻布二丁目16番11号

→　https://www.facebook.com/events/170993906667577/

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７． 「ウルトラ１０法」と「準解消法」
a. ウルトラ１０法－３

ウルトラ１０法の(7)～(10)は下記の通りである。

(7)「地主連帯保証法」
→借地人が底地をローンで買いやすくするために、
　地主はそのローンの連帯保証をする。

(8)「貸家転換法」
→地主は借地人から借地権を買い戻した後、
　その借地人と改めて貸家契約を結ぶ。

(9)「定期借地権転換法」
→地主は借地人から旧法の借地権を買い戻した後、
　その借地人と改めて新法の定期借地権契約を結ぶ。

(10)「借家人売却法」
→借地人が底地を買わない場合、地主は借家人へ底地を売却する。

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９月の相続セミナー

「欲しくないマイナス資産の受け取り方」

■放棄すべきかどうか？過去の事例に学ぶ

『うちは相続対策するような資産なんてないから』
なんて思っているあなた。

どうしますか？

ど～～んとマイナス資産がある
ということがわかったら？

そんな時に慌てないためのセミナーです。

9月14日（土）14:30〜
9月24日（金）19:00 〜

会場：未定（港区内。お申し込みの方には決まり次第ご連絡します。）

→　https://www.facebook.com/events/638369849646960/

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1８. 【コラム】立ち退き交渉で遭遇する３タイプの借家人－２

２つ目が、いわゆる「うるさい人」である。

このタイプは交渉に際しては押しが強く、
あらゆる点で強硬な姿勢を崩そうとしない。
自らの権利意識が強いため、立ち退きまでには
かなりの時間を覚悟しておかなければならないだろう。

当然のことながら、
立ち退き料についても、それなりの出費を
覚悟しなければならないこととなる。

しかし、家主にとっては「立ち退き料」という
コストを支払っても、
その土地が更地となってこれまで以上の価値が出れば
それで良いのである。

「長年にわたってこんなに安い家賃で貸してあげたのに、
いざとなったら、こんなに高い立ち退き料を
払わなければならないなんて・・・」という感情を
家主は冷静にコントロールしなければならない。

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5月の相続セミナー

間違った作り方じゃ効果なし！
ー節税したい！仲良く分けたい！増やしたい！

■相続を万能解決する資産会社の作り方

5月20日　金曜日　19：00〜20：30
5月28日　土曜日　14：30〜16：00

詳細・お申し込みはこちらから
→https://www.facebook.com/events/1712840758999439/

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1８. 【コラム】立ち退き交渉で遭遇する３タイプの借家人－１

古貸家・古アパートの整理では、
借家人の「立ち退き」問題を避けて通る事は出来ない。
家主さんにとっては、これが積年にわたる悩みのタネと
なっていることも少なくないのである。

ところで、立ち退き交渉にあたって遭遇する借家人の対応には、
大きく分けて３つのタイプがあるようだ。

もっとも一般的なのが「善人タイプ」の対応である。
交渉に際しても理路整然とこちらの意向を伝えることで
比較的容易に同意を得ることができる。

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1７. アパート経営は”耐震診断”から！－４

すなわち、阪神大震災を契機に注目された
”耐震診断”によって、
これまで借家法という法律でアンバランスになっていた
家主・借家人関係に”風穴”が開く可能性が出てきたわけである。

このことは今後「古アパート整理」を行う上で
１つのウエイトを加えることになるだろう。

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1７. アパート経営は”耐震診断”から！－３

ところで、この耐震診断結果が”0.7”以下であった場合、
家主は借家人との立ち退き交渉で”建物危険宣言”を
契約更新拒絶の「正当事由」の切り札として使う事ができる。

つまり、家主は借家人へ
「自分の都合ではなく、あなたにとって危険だから
出て行ってくれ」と言えるのだ。

それにもかかわらず、借家人が
「死んでもいいからここに住む」
といった意思表示をして立ち退きを拒んだ場合は、
そのことを文書化しておくことが大切である。

それを前提にして”立ち退き訴訟”を進める事も出来るであろうから。

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1７. アパート経営は”耐震診断”から！－２

その「公的基準」とは、建設省住宅局が監修し
（財）日本建築防災協会および、
（社）日本建築士会連合会によって定められた基準
「木造住宅耐震精密診断」と称するもので、

その基準で”1.0”以上ならば問題ないが、
”0.7”以下なら”危ない”、つまり倒壊あるいは
大破壊の恐れがあるので、早急に専門家に相談すべき
という判断を行うものである。

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5月の相続セミナー

間違った作り方じゃ効果なし！
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古貸家・古アパート整理マニュアル−57

1７. アパート経営は”耐震診断”から！

「もしも中規模地震で自分のアパートだけ倒壊して、
借家人や第三者に損害を与えたら・・・」

という、家主・オーナーの不安を払拭するためには、
耐震診断が必要となってくる。

建物の再建・リフォーム・耐震補強工事などの必要性を測る
「公的水準」はすでにあったのだが、
これまでは一般にほとんど見向きもされなかった。

しかし、阪神大震災を契機にして
国民の関心は大いに高まってきた。

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