1６. 法律・経済・人情の三つ巴－１

現実問題として、
家主は「立ち退き料」というコストを支払っても
その土地が更地となって、
今まで以上の価値が出ればいいのである。

他にも借家権評価の算出方法はいくつもあると考えられるが、
基本的には”法律・経済・人情の三つ巴”の問題である。

家主が法律と人情を脇に置いて、
経済問題としてのみ「立ち退き料」を考えられるか否かが
ポイントとなる。

「こんなに長い間、こんなに安い家賃で
貸してあげてたというのに、いざとなったら
こんなに高い立ち退き料をださなければならないなんて
とんでもない」

という人情を振り切れるか否か、そこに問題がある。

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1５. 家賃との関係－２

一方、立ち退き料≒借家権価額であるとして、
次の考え方もあるであろう。

借家権＝周辺相場より安く借りられている借家のその安さ分の権利

この考え方から幾つかの示唆が得られる。

第１に、当該貸家の家賃が周辺相場に比べて安くなければ、
立ち退き料が不要の場合もある。
隣のアパートが安くて綺麗なら、
そのことを伝えるだけで出て行ってもらえることもある。

第２に、立ち退き料を支払いたくなければ
貸家経営の努力を怠らず、家賃を常に相場に維持すること、
逆に出て行ってもらいたければ、
家賃値上げの努力をすることである。

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1５. 家賃との関係－１

裁判所の例は、個別事情によって様々で一概に言えないが、
平均的な見方をするとその更地評価の10～15%位で
税務署の評価より低めとなっているようだ。

しかし実際には、大きな開きがあり、
現実の相場は以下といえよう。

・アパート一室の立ち退き料=10万円から300万円位。
・戸建貸家の立ち退き料＝100万円から500万円位。
・貸店舗の立ち退き料は、10坪の店舗で１億円の例もある。

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1４. 立ち退き料の相場ー３

借地権割合はその地域ごとに決められているが、
首都圏の平均的住宅地では概ね60%、
そしてキーとなる借家権割合は一律30%となっている。

すなわち、更地土地価額を100とすると、
100%×60%×30%＝18%　となる。

つまり、税務署は借家権価額をだいたい
更地価額の18%前後とみているわけである。

例えば、坪単価100万円で50坪の土地に
戸建て貸家が一軒ある場合、この貸家の借家権は、
坪単価100万円×50坪×18%＝900万円となる。

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1４. 立ち退き料の相場ー１

資産家の三大不良資産のうちの

「古貸家」そして「古アパート」で共通している整理ポイントは、

借家人の”立ち退き”問題であろう。

前述したように、「古貸家」・「古アパート」は

「貸宅地」に対する地主同様に、

これが家主・オーナーの積年の”悩みのタネ”となっている。

その”立ち退き”に伴う「立ち退き料」とは、

どういった性質でどの位が相当金額になっているのか。

結論から先に述べると、「立ち退き料」というのは

法的根拠の全く無い、決まりのない世界にあり、

その金額も極端に言えば”ゼロから無限”と考えられる性質のものである。

とは言っても、現実の社会習慣では

一応「立ち退き料」の相場はある。

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1３. 「正当事由」とは何かー３

それでも、どうしても貸主が契約を終了させたいと願うならば、
天秤が自分の方に傾くように”持参金”を
自分の皿に積み上げることになる。

これを＜金銭による正当事由の補強＞という。

こんな具合に考えると、
借地借家法の更新・明け渡しの法理が
単純化されてわかりやすくなるだろう。

ちなみに”新法”では、「正当事由」についてはやや具体的に、
借地法では１．必要事情、２．従前経過、３．利用状況、
４．財産給付、借家法では借地法の４項目に加えて
５．建物状況がプラスされている。

古貸家・古アハ?ート整理マニュアル-図５ posted by (C)alive

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1３. 「正当事由」とは何か－２

このような＜公平と正義の天秤＞を基準にして、
貸主と借主のどちらが、
土地あるいは建物を本当に必要としているのかを、
４つの事由を天秤の皿に乗せて測り、
この賃貸借契約を”更新させるか”、”明け渡すのか”を判定する。

例えてみると、
「娘（土地／建物）１人に婿（貸主と借主）２人」の状態で、
どちらが熱心に娘を欲しがっているのかを決めるようなものである。

貸主が「死活」問題で借主は「望ましい」程度ならば、
貸主の更新拒絶は受け入れられるであろう。
反対であれば、契約は更新される。

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1３. 「正当事由」とは何か－１

借地借家法のなかで特にわかりにくい、
契約更新の拒絶のための「正当事由」について
説明しておこう。

第28条　建物賃貸人による第26条第1項の通知又は
建物の賃貸借の契約の申入れは、
建物の賃貸人及び賃借人が建物の使用を必要とする事情のほか、
（～中略～）
正当の事由があると認められる場合でなければ、
することができない。

＜借地契約の更新拒絶の要件＞
第6条　前条の異議は、借地権設定者及び借地権者が
土地の使用を必要とする事情のほか、
（～中略～）
正当の事由があると認められる場合でなければ、
述べることができない。

これらの条文中に出てくる「正当の事由」をわかりやすくすると
図のようになる。

古貸家・古アハ?ート整理マニュアル-図４ posted by (C)alive

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1２. 立ち退き・家賃相関関係－３

この立ち退き・家賃相関関係は、
貸家経営に１つの助言を示唆してくれる。

貸家は建築物である以上、
耐用年数を経過したら必ず壊すことになる。
その際、一番問題となるのは
借家人の立ち退きである。

この立ち退き交渉をより容易にできるようにしておくことを、
貸家経営の日常的な課題として捉えておく必要がある。

貸家経営の円満な終結は、
日常経営における適正家賃維持という
貸家経営努力によるのである。

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