５．不動産経営・土地有効活用のより高度な運用をめざす１３の型
６. テナントビル長短高低定期借家組み合わせ型－１
　　
多数の借家人の入居するビルにおいて、
集客力、 ビルイメージ・グレードアップ、目印となるなど
特別の効果を発揮するキーテナントに対しては、
賃料を低額にするなど条件を緩和し、
反面契約期間を長期にして入居を安定させ、
　　
一方、その他の一般テナントは
その分をカバーする程度に賃料を高額にし、
反面契約期間は短期とします。
　　　
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４．普通の賃貸不動産経営を有利にする１５の型
１０. 家賃全期前納型
　　
中途解約のない長期固定の借家契約において、
借家人は入居時に契約期間全期分の家賃を
一定の割引率で値引きされた金額で一括前納します。
　　
この契約は、家主がアバート建築資金の一部を調達する
一方法として利用することができ、
短期契約では入居審査を軽くすることができます。
　　
事業用、 特に店舗用賃貸物件でも
最近では建築協力金や保証金をあまり多額に預かれないので、
ビルオーナーの自己資金不足を補う方法として
本契約は有効でしょう。
　　
◆適用対象
居住用 ・ 事業用賃貸物件すべてに適用可能です。

※借家人が自宅として使用する場合、
　借家人には法定の中途解約権があります。
　　
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10月の相続セミナー

「不動産でキャッシュフローを改善して自由に生きる方法」

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４．普通の賃貸不動産経営を有利にする１５の型
6. 公共指標連動家賃型－２
　　
アパートの家賃を老後の年金替わりにしているのなら、
家主さんの消費生活に連動する消費者物価指数、

投資用物件としてアパートを取得した家主さんなら、
再売却する際、最も重要な指標である
収益利回りに影響を与える地価公示価格に連動させる
という方法もあります。

◆適用対象
すべての賃貸不動産物件について適用可能です。
　　　　
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４．普通の賃貸不動産経営を有利にする１５の型
1. 長期利回り確定賃貸不動産経営型
　　
この契約は、定期借家契約によって投資適格4条件、

(1)長期契約
(2)賃料確定特約
(3)中途解約排除
(4)立退料不要

を満たそうというもの。

安心•安全•安定のアパート経営を求める家主向けの契約です。

契約期間中の借家人からの契約解除を認めないことにより、
当初予測する賃料が長期間に渡って見込むことができます。

アパートローンで建築するアパートなどでは、
収入が必ず確保できることにより、
返済計画 ・ 手取り金などの予定が組めるため安心です。

ローリスク・ローリターンの
賃貸建物経営の本来的な姿と言えましょう。

◆適用対象
居住用・事業用いずれの賃貸物件でも可能です。

※借家人が自宅として使用する場合、
　借家人には法廷の中途解約権があります。
　　
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10月の相続セミナー

「不動産でキャッシュフローを改善して自由に生きる方法」

■争族になるのは、はっきり言ってお金が無いから

老後の資金が心配・・・
少しでもお金が欲しい。

そういう心が争いを起こす種になっています。

慌てて投資詐欺や
マルチ商法にはまるのではなく、
今ある資産を活用して、
自由に楽しく生きるという選択枝
があることに気がついてください。

10月21日　金曜日　19:00 – 20:30
10月22日　土曜日　14:30 – 16:00

会場：飯倉いきいきプラザ　港区東麻布二丁目16番11号

→　https://www.facebook.com/events/170993906667577/

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２．定期借家権のポイント
a. 不動産投資適格４条件の確立

家主にとって定期借家権を導入するメリットとしては、
次のような事項が挙げられます。

(1) 長期契約
　ー契約期間に制限はありません。

(2) 賃料確定特約
　ー当事者が契約で特約した場合、 法律に優先します。

(3) 中途解約排除
　ー契約特約により可能です。
　　但し、借家人が自宅として使用する場合、法定の解約権があります。

(4) 立退料不要
　ー契約満了により確実に契約は終了します。

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１．定期借家権とは
a. なぜ「定期借家権」なのか－５

(3)不動産の証券化による流動化・活性化－２

不動産が、広く一般投資家の支持を得る
投資商品として成立するためには、
次の4条件を満たしている必要があります。

〈投資適格4条件〉

1. 長期契約（契約期間に法的制限はない。）
2. 賃料確定特約（当事者が契約で特約した場合、法律に優先する。）
3. 中途解約排除（契約特約により可能とする。）
4. 立退料不要（契約満了により確実に契約は終了する。）

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９月の相続セミナー

「欲しくないマイナス資産の受け取り方」

■放棄すべきかどうか？過去の事例に学ぶ

『うちは相続対策するような資産なんてないから』
なんて思っているあなた。

どうしますか？

どーんとマイナス資産がある
ということがわかったら？

そんな時に慌てないためのセミナーです。

9月14日（土）14:30〜
9月24日（金）19:00 〜

会場：高輪区民センター　講習室

→　https://www.facebook.com/events/638369849646960/

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１０月の相続セミナー

■不動産でキャッシュフローを改善して自由に生きる方法

10月21日　金曜日　19:00 – 20:30
10月22日　土曜日　14:30 – 16:00

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11. 修理・修繕の必要性－２

その貸家は40数年前に借家人に貸したもので、
家賃は月額３万円。
土地価格は坪250万円位で約１億円の資産だが、
家賃収入は年間36万円で
固定資産税程度にしかならなかったので
財産整理としては当然なことと考えられた。

ところが、事情を聞いてみると、
40年以上も経つ古い家だから、
時々雨漏りがするし、床も抜けたりしていた。

そこで借家人は大家さんに、
家の修理・修繕を頼んでいたが、
そのような出費は貸家経営として大赤字になってしまうとして
大家さんは借家人の求めに応じなかった。

そこで借家人はやむなく自分で費用を負担して
修理・修繕を行っていたという。

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９. 不良資産の優良化のために－４

要するに、貸家業は商売であるから、
家主は適切な貸家を提供することで
適正な賃料をもらうことが本来の姿であり、

もし不適切な貸家ならば
不適正な賃料になることはやむを得ないことになる。

また家主の「やるべきことを明確」にすることは、
借家人の「借家権意識」を強くしないためにも
必要なことである。

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