4.「農地」軽減特例の上手な利用-4
・農地に賃貸マンションを建てると節税になる
特定街区域農地を転用して
賃貸マンションを建てると、
その敷地や固定資産税が
一定の条件の下に安くなります。
ハウスメーカー・建設会社などに相談をして、
税金の軽減を図ったらいかがでしょうか。
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C.資産売却-4
＜取得費加算の特例の使い方のポイント-2＞
■ 居住用財産は、同居の相続人が
相続した後に売却する
自宅の売却時には、3,000万円の特別控除がある
譲渡所得＝売却価格－取得費－譲渡費用
課税譲渡所得＝譲渡所得－特別控除
・同居する親族で共有相続すると
3,000 万円×共有人数の控除を
受けることが出来る
・居住の実態を重視するため、
形式的な居住の事実では適用不可
（住民票を移すだけではダメ）
■ 身内に売却する
取得費加算の特例が使えるのは、
申告期限からの3年なので、
その間に売却できない場合は、
身内に売却する。
次に身内が売却するときは、
取得費加算された価格が取得費になるため、
半永久的に所得費加算が使えることになる。
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C.資産売却-3
＜取得費加算の特例の使い方のポイント＞
■ 売却予定の土地は、配偶者以外が相続する
配 偶 者： 配偶者の税額控除を使って節税
他の相続人： 取得費加算の特例を使って節税
■ 売却予定の土地は、換価分割する
換価分割： 相続人全員が取得費加算の
特例を利用できる
代償分割： 取得した者が負担した相続税の分しか
取得費加算ができない
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たった一行で作れる“賃貸マンション収支計画書”－６
５.年間ローン返済額の計算
「年間ローン返済額」を計算する際の基になる
借入金額はつぎのように計算します。
「(建築費×1.05～1.10)－頭金＝借入額」。
この借入額をもとに、担当者に試算を出して貰えば良いのです。
建築費に掛ける1.05～1.10の数字は
税金や保証料等の初年度経費を加味するためのもので、
中古の場合は仲介手数料が発生するので1.10を、
ファミリータイプの新築の場合は
不動産取得税の軽減措置があるので1.05または1.06程度を、
1Kタイプなら1.75程度を想定しておけばよいでしょう。
初期段階でこのくらいやってもらえれば、
かなりイメージがつかめるでしょう。
この後、詳細についてシミュレーションを出してくれるような担当者であれば、
安心して任せて良いのではないでしょうか。
もちろん、ご来社頂いたお客様には、
弊社でも具体的なシミュレーション致します！
是非お気軽にお声かけください。
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たった一行で作れる“賃貸マンション収支計画書”－５
４.事業収支計算の実例
例えば、5000万円で10世帯のアパートを建てたとします。
一世帯当りの月家賃を5万円とすると年間家賃収入は600万円。
毎年の建物の固・都税は固定資産税評価額の1.7%だから
ざっと43万円(5000万円×0.5×0.017)。
年間修繕費は建築費の1%としてみるとざっと50万円。
合計は43万円+50万円＝93万円。
この93万円を年間家賃収入で割ると
15.5% (93万円÷600万円＝0.155)。
これに管理料を家賃の5%とすると、
15.5%+5%＝20.5%→20%、となります。
この数字は、家賃が高く取れる地域では低くなり、
反対に家賃の低い地域では高くなります。
所有する土地の所在地の相場を反映してもらうと、
より現実味の増した数字が出てくるでしょう。
また空室率を反映させたいときは、
例えば空室10%なら0.8を0.7に、
空室率20%なら0.6に変えるだけで反映させられます。
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たった一行で作れる“賃貸マンション収支計画書”－４
３.事業収支計算は１行でできる？
分厚い事業収支計算書など作成しなくても、
たった一行で事業収支計算が出来るんです！
●一行計算式は次のようになります。
「年間家賃収入」×０．８－「年間ローン返済額」＝ 年間の手取り
上式の0.8は、
年間家賃収入に対する年間必要経費の割合(0.2)を
1から引いたものです。
年間必要経費の主なものとして、
建物の固定資産税・都市計画税、
修繕費、管理料があります。
これらはローンの有無にかかわらず毎年かかってくるものです。
この経費の割合は年間家賃のほぼ17～23％に収れんされます。
この一行計算式では平均を取ってざっと20%でみてみました。
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たった一行で作れる“賃貸マンション収支計画書”－３
２.長期的な採算のトレンド性の把握
長期的な採算のトレンド性を把握するために
検討すべきことは色々あります。
まずは、ローン返済期間中は毎月どれくらい残るのか、
ローン終了後はどうか…。
それがつかめたら次は、空室率の悪化や
家賃の下落にどこまで耐えられるのか、
ローン金利が上昇したら採算性はどこまで悪化するのか…
といった想定されるリスクを考えた
様々なシミュレーションが必要になります。
それらを何度も繰り返して初めて
事業の適正規模や設定家賃・ローン借入額などが確定し、
そこでやっと詳細な事業収支計画書の出番になるのです。
そのプロセス抜きにして
一方的に提示された事業収支計画書は
業者側に有利な数字で作成されていることが
よくあるんです。
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たった一行で作れる“賃貸マンション収支計画書”－２
１.初期段階で大事な事
事業収支計算書は作るのも読むのも大変です。
家賃・礼金・更新料・共益費・空室率・入れ替え率・
敷引きの有無・修繕費・管理料・固定資産税・
都市計画税・減価償却費・ローン返済額・利息・保険料など
様々な要因が絡んできます。
これの作成に初期段階で多大な時間をかける営業マンが
必ずしも悪いとは言いません。
頑張ってくれているのは伝わってくるかもしれませんね。
しかし初期段階で重要になるのは、
枝葉の数字の羅列ではなく、
長期的な採算性のトレンドの把握です。
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たった一行で作れる“賃貸マンション収支計画書”－１
土地活用といえば、真っ先に思いつくのが
「賃貸マンション 」(アパート・戸建て賃貸含む)でしょう。
少子化の影響で最近は陰りがみえてきたものの、
まだまだ主役であることには間違いありません。
分厚い事業収支計画書を持参した
住宅メーカーやゼネコン・工務店から、
いかにこの事業が儲かるかを唾を飛ばしながら懸命に説明された経験、
お持ちの方も多いのではないでしょうか。
でも、結局気になるのは
「で、いくら儲かるの?」
というところですよね。
あなたの役に立つ営業マンならどうするか…
明日以降詳しく見ていきましょう。
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