4.「農地」軽減特例の上手な利用-3

・貸付農地（小作地）に申請すると
　税金が徴収猶予される

一定の小作地について、
特例措置によって算定した
固定資産税と都市計画税の合算額が
当該市街化区域農地の小作料の額を超える場合において、
納税者の申請に基づき、
その事情によって税金が徴収猶予されます。

貸付農地でお悩みの地主さんは、
十分研究されてみてはいかがでしょうか。

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4.「農地」軽減特例の上手な利用-2

・圃場として貸すとこんなメリットも

農地の場合は、
手入れを怠って荒地のように
見えるような状態にしてしまうと、
当局から雑種地であるとの解釈をうける
という危険性をはらんでいますが、
このようにしておくと、
借り受けた植木屋さんが常に土地を手入れしてくれるので、
その心配はなくなるでしょう。

また、このような利用法の場合は、
東京23区等では緑地保全につながるという見地から、
奨励してくれることもあります。

特に利用法は思い浮かばないけれども、
物納用として保全しておきたい更地などには、
有効な一つの手段になりうるでしょう。

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4.「農地」軽減特例の上手な利用-1

例：
Ａさんは大地主で、
広大な未利用地を雑種地として所有しており、
固定資産税が高くて悩んでいます。

また、Ａさんは貸付農地（小作地）もあり、
固定資産税が小作料を超えてしまっていて、
これにも悩んでいます。

——————–

・雑種地は「農地」として利用すると、税金が1/3に

定期借地権として貸したり、
賃貸住宅を経営したりすれば、
住宅地として1/6の課税（200㎡まで）
が適用されるわけですが、
全ての未利用地が住宅としての利用に
適しているわけではありません。

何かほかの利用方法がないだろうかと、
悩んでいる地主さんも多いのではないでしょうか。

こんな場合は、植木屋さんに苗を育てるための土地
（これを「圃場（ほじょう）」といいます）
として貸す方法も考えられます。

これは、広大な土地を持つ地主さんの間で、
昔からもてはやされてきた活用法です。
圃場として使われる土地は農地扱いになるため、
固定資産税は雑種地の1/3にまで軽減されます。

さらに、地代収入が得られますので、
未利用地の利用に頭を痛めている地主さんは、
一度検討してみる価値があるのではないでしょうか。

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3.「住宅用地」軽減特例の上手な利用-20

　
・アパート、駐車場の所有者が違っても適用可能　
　
　

前回の記事のような状況で、
アパートと駐車場の所有者が違い、
合筆できない場合でも、
アパート用駐車場として
敷地全体を一体利用していれば、
敷地全てが小規模住宅用地として
1/6の適用になります。

兄弟が各々、
アパートと駐車場を相続した場合などは、
兄弟仲良く敷地一体利用すれば、
固定資産税も節税することが可能です。
　
　

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3.「住宅用地」軽減特例の上手な利用-18

　　　
・気をつけたい「逆」の適用

住宅用マンションでも、
実際には個人事業者等の事務所として
利用されているケースがよく見られます。

こうした場合、当局の担当者によって
この事実が見つかれば、
敷地にかかる固定資産税は
一気に6倍まで跳ね上がることにもなりかねません。

また、借地人が従来居住用として
使用していた借地上の建物を、
事務所や店舗に利用を変更し、
その事実を役所に補足された場合も、
固定資産税が一気に6倍になります。

貸宅地の場合、
地代を固定資産税の2〜4倍の範囲で
とっている例が多いので、
こうした例が発生すると、
地代争いになることもしばしばです。

実際にこうした事態が起きており、
地代より固定資産税のほうが
高くなってしまっているのを
気づかずにいる場合もあるようです。

地主さんは日ごろから、
借地人の建物の利用状況にも
注意を払う必要があるのです。

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3.「住宅用地」軽減特例の上手な利用-16

　　　
・当局に居住部分として認めてもらえるためには？
　

当局に居住部分として
認めてもらえるための手続きですが、
東京都の場合は、

「固定資産の住宅用地等申告書」

を提出することが必要とされています。

しかし、
実際には当局の担当者による
現況確認で認められるケースが多いようです。　
　

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3.「住宅用地」軽減特例の上手な利用-15

　　　
例：

Ａさんの所有する2階建家屋の
借家人であるＢさんは、
以前までは1・2階の全てを
商売のために使用していました。

しかし昨年より商売を縮小。
現在では1階部分のみを店舗として使用し、
これまで商品庫として使っていた
2階部分に居住するようになりました。
　
　
—————

このように、
住居と非住居が混在する併用住宅では、
次に示すように建物の延床面積に対する
居住部分の割合によって、
固定資産税額が大きく異なってきます。
　
　

・居住部分の床面積が
　建物の延床面積の1/4以上1/2未満の場合　

　⇒敷地面積に対する住宅用地率は50％
　
　
　

・居住部分の床面積が
　建物の延床面積の1/2以上の場合　

　⇒敷地面積に対する住宅用地率は100％

　
　
つまり、このＡさんのケースでは、
2階部分の床面積が建物の
延床面積の50％に達していれば、
この2階建家屋のある敷地全てが
住宅用地として1/6（200㎡まで）課税となります。

しかし、
2階部分の床面積が50％に満たない場合には
敷地の半分までしか住宅用地として
認められないこととなります。　

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3.「住宅用地」軽減特例の上手な利用-14

　　　
20年にもわたり、非住居としての
課税を受けていたケースもあります。

そのお宅は、
20年前までは旅館を営んでいたのですが、
廃業し、本人の住宅として今日に至るまで
ずっと使用していたのにもかかわらず、
その間、非住宅としての課税を受けていました。

このケースでは、家屋が200坪。
周辺地価から推測すると、
20年間で相当余分に税金を支払っていたことになります。

もっとも、このような場合は、
旅館を廃業した時点で
廃業届けを市役所に提出しているなど、
廃業が証明できれば、
5年間までは遡って、余分に納めた税金を
還付してもらうことも可能でしょう。

しかし、煩雑な手続きが伴うことは、
避けられません。

当事者にとっては、気の毒な話ですが、
用途変更した場合は迅速な行動が不可欠であるという
好例と言えます。

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3.「住宅用地」軽減特例の上手な利用-10

　　　
（3）広い敷地の中で区切って
　　　自宅を増築した場合

例：

秋には息子が結婚するので、
居間や寝室を増築しました。

敷地は2000㎡と広いのですが、
今までの家は100㎡と狭かったので、
今回は50㎡ほど増築して150㎡となりましたが、
この増築で固定資産税はどうなりますか。

答：

都税事務所に申告すると、
土地の税金が安くなります。

従来の税金計算は次のようになっていました。

・100㎡の住宅

200㎡×1戸＝200㎡　⇒1/6

100㎡×10倍＝1000㎡まで　⇒1/3

2000㎡－1000㎡＝1000㎡　⇒一般課税

100㎡の家を50㎡増築して150㎡にすると、
「住宅用地」の軽減特例が
住宅床面積の10倍まで適用されるので、
50㎡×10倍＝500㎡が
新たに軽減特例の対象となり、
この部分は固定資産税が一般と比べて1/3になります。

・150㎡の住宅

200㎡×1戸＝200㎡　⇒1/6

150㎡×10倍＝1500㎡まで　⇒1/3

2000㎡－1000㎡＝500㎡　⇒一般課税
　
　
　
この利用状況の変化は、
原則としては課税当局が
毎年1月飛行機で上空から撮影する写真によって、
毎年の変化から発見され、
税法や行政手続きに従った
適切な軽減措置がなされるでしょう。

しかし、
より確実に自分の税金を安くしようと思うならば、
その旨を申告するほうがよいでしょう。
　
　

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3.「住宅用地」軽減特例の上手な利用-6

　　　
（1）「住宅用地」としての利用が
　　　固定資産税を安くする基本-6

賃貸住宅経営も、
つまりはビジネスの一つです。

したがって新たに手がけられる場合は、
当然のこと綿密な計画と市場調査が
必要となってくることはいうまでもありません。

これから賃貸住宅経営に乗り出そうとされる方は、
目先の利益ばかりでなく、
10年後、20年後までのビジョンを
練った上で着手されることをお勧めします。
　
節税効果だけを期待したビジョンのない経営は、
かえってマイナスの結果を招きかねません。　
　
　
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