4.「農地」軽減特例の上手な利用-4
・農地に賃貸マンションを建てると節税になる
特定街区域農地を転用して
賃貸マンションを建てると、
その敷地や固定資産税が
一定の条件の下に安くなります。
ハウスメーカー・建設会社などに相談をして、
税金の軽減を図ったらいかがでしょうか。
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4.「農地」軽減特例の上手な利用-2
・圃場として貸すとこんなメリットも
農地の場合は、
手入れを怠って荒地のように
見えるような状態にしてしまうと、
当局から雑種地であるとの解釈をうける
という危険性をはらんでいますが、
このようにしておくと、
借り受けた植木屋さんが常に土地を手入れしてくれるので、
その心配はなくなるでしょう。
また、このような利用法の場合は、
東京23区等では緑地保全につながるという見地から、
奨励してくれることもあります。
特に利用法は思い浮かばないけれども、
物納用として保全しておきたい更地などには、
有効な一つの手段になりうるでしょう。
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4.「農地」軽減特例の上手な利用-1
例：
Ａさんは大地主で、
広大な未利用地を雑種地として所有しており、
固定資産税が高くて悩んでいます。
また、Ａさんは貸付農地（小作地）もあり、
固定資産税が小作料を超えてしまっていて、
これにも悩んでいます。
——————–
・雑種地は「農地」として利用すると、税金が1/3に
定期借地権として貸したり、
賃貸住宅を経営したりすれば、
住宅地として1/6の課税（200㎡まで）
が適用されるわけですが、
全ての未利用地が住宅としての利用に
適しているわけではありません。
何かほかの利用方法がないだろうかと、
悩んでいる地主さんも多いのではないでしょうか。
こんな場合は、植木屋さんに苗を育てるための土地
（これを「圃場（ほじょう）」といいます）
として貸す方法も考えられます。
これは、広大な土地を持つ地主さんの間で、
昔からもてはやされてきた活用法です。
圃場として使われる土地は農地扱いになるため、
固定資産税は雑種地の1/3にまで軽減されます。
さらに、地代収入が得られますので、
未利用地の利用に頭を痛めている地主さんは、
一度検討してみる価値があるのではないでしょうか。
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3.「住宅用地」軽減特例の上手な利用-1
（1）「住宅用地」としての利用が
固定資産税を安くする基本-1
＜Ｑ＞
Ａさんは都内の市街化区域内に、
「宅地化すべき農地」を所有している、
いわゆる典型的な都市型農家です。
これまで、農地の一部を駐車場として
利用してきましたが、
高額な固定資産税、都市計画税等の
保有コストが足かせとなり、
収益は目減りする一方です。
また、宅地並みに課税されることとなり
相続税についても、頭を痛めています。
このような場合に有効な手段はないものでしょうか。
＜Ａ＞
このようなケースでは、
やはり賃貸借住宅経営に代表されるような、
「住宅用地」としての活用を
まず検討すべきです。
固定資産税に限らず、
都市計画税、相続税などについても、
多様な軽減措置が受けられる、
「住宅用地」としての利用は、
土地活用の王道といっても
過言ではないでしょう。
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2.固定資産税を安くするための
6つのアプローチ-4
「農地」
農地も税金が安いです。
農地の固定資産税は特別な措置が図られており、
未利用の空き地を農地として利用すると、
状況に応じて税金が非常に安くなる場合があります。
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2.固定資産税を安くするための
6つのアプローチ-1
ひとくちに固定資産税を軽減する方法といっても、
その具体策はそれぞれの土地・建物が
おかれている状況によって大きく異なります。
それにともない、
考えられるアプローチの仕方も多岐にわたりますが、
それは概ね以下の6つのアプローチに
大別されます。
（1）「住宅用地」 軽減特例の上手な利用
（2）「農地」軽減特例の上手な利用
（3）「現況主義」による見直し
（4）「適正な評価」よる見直し
（5）賦課期日「1月1日」の逆手応用
（6）「償却資産」の上手な活用
固定資産税に対するアプローチは、
個々のケースによって多種多様な方法が想定されます。
しかし、細部に気を取られていては、
なかなか問題の本筋をつかみにくいことも事実ですので、
皆様がご自身の不動産に課せられた固定資産税について
見直しを図る際には、
まずはこの6方向からご検討されることが、
最も効率的であるように思えます。
次回からはこの6方向について
それぞれの概略を示していきます。
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「資産の組み替えには事業用資産の買換え特例を」－６
５．相続税評価額はこんなに下がる
相続税評価額1億6000万円の土地を２億円で譲渡して、
別の相続税評価額1億4000万円の土地の上に
賃貸住宅を建築して賃貸したとすると、
評価額は合計1億9880万円になり、
なんと相続税評価額が1億120万円も少なくなりました。
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「資産の組み替えには事業用資産の買換え特例を」－５
４．その後の所得税・住民税は増える
「事業用資産の買換え特例」は課税の繰り延べです。
本来は取得した物件の取得価格をもとに減価償却として経費化します。
この特例の適用を受けると
課税の繰り延べの適用を受けた部分の取得費が圧縮されますので、
その分減価償却費が少なく計上されることになり、
結果としてその後の所得税・住民税が多くなりますので
留意しておいてください。
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「資産の組み替えには事業用資産の買換え特例を」－４
３．特例適用で税額は本来の２割
農地、貸地、賃貸住宅、青空駐車場などの事業用資産を
２億円で売却したとします。
所有期間は譲渡した年の1月1日現在で10年を超えており、
その取得価格は1000万円、
仲介手数料その他の譲渡費用が1000万円としますと、
図の算式の通り、所得税と住民税合計で720万円になります。
特例を受けずに譲渡しますと3600万円ですから、
本来負担しなければならない税金の２割ですみ、
大変な節税効果があることがおわかりでしょう。
しかし、農地、貸地、賃貸住宅、青空駐車場などが
常に事業用資産として認められ、
この特例を受けられるわけではありませんので注意してください。
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「資産の組み替えには事業用資産の買換え特例を」－３
２．300平米以上の土地で事務所などの一定の建築物等の敷地に限定
買換え資産の土地の範囲については、図のようになっています。
平成24年1月1日以降に譲渡する資産については、
「事務所等の一定の建築物等の敷地の用に供されるもの」
以外の土地等への買換えには９号買換えは適用されません。
従って、分譲マンションの一室や戸建て分譲住宅を取得して賃貸する場合、
一棟売り投資物件などを取得する場合の建物や構築物については適用されますが、
敷地が300平米未満の場合の土地等の部分については、
９号買換えを適応できないことになっています。
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