「資産の組み替えには事業用資産の買換え特例を」－２

１．長期保有事業用資産の買換え特例の概要

特定事業用資産の買換えの場合の譲渡所得の課税の特例制度
（法人は「特定資産の買換えの場合等の課税の特例」）のうち、
いわゆる９号買換えの適用期限は平成26年12月31日までとなっています。

９号買換えはその年1月1日現在の所有期間が
10年を超える長期保有の土地等、建物又は構築物である事業用資産を譲渡し、
国内にある土地等、建物、構築物又は機械装置である
事業用資産に買い換えた場合に適用されますが、
買換え資産である土地の範囲には、一定の制限があります。

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「資産の組み替えには事業用資産の買換え特例を」−１

駐車場用地や農地を保有していますが、
有効活用には向いていない土地ですので、
これを売却して収益性の高い不動産に買い替えようと思います。
このようなケースで税金が有利になる方法はありませんか？

☆ポイント☆
１．平成24年度税制改正で９号買換えの場合、買換え土地の範囲に制限。
２．300平米以上の土地で事務所などの一定の建築物などの敷地の用に供されるもの。
３．個人・法人とも本来の税額の20%の税額に繰延べ。
４．賃貸建物に買い換えると相続税評価額が大きく下がる。

各ポイントについての詳細は明日以降見ていきましょう。

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「相続税の納税猶予の適用を受けている農地の有効活用が可能になる時期は？」－７

５．平成21年12月15日以降、市街化区域以外は20年免除が廃止

平成21年度税制改正において、

全国の市街化区域以外の農地について納税猶予を受けた時は、

20年営農による免除制度が廃止される法律が成立し、

平成21年12月15日から施工されました。

つまり、平成21年12月15日以降の相続開始においては、

全国の市街化区域以外の農地で納税猶予を受けると、

農業相続人本人が死亡するまで相続税が免除されません。

将来いずれかの時点で売却や転用（市町村によって可能な地域もある）

を考えている場合には、

これらの地域では納税猶予を受けないで、

通常の相続税の納付をすることを考えなければならないでしょう。

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「相続税の納税猶予の適用を受けている農地の有効活用が可能になる時期は？」－６

＜猶予税額5000万円・適用面積3000平米のうち600平米を転用した場合＞

納税猶予適用を受けている農地3000平米のうち、

有効活用に適している農地600平米を宅地転用して有効活用したとします。

全体の猶予税額が5000万円だとすると、
5000万円×600平米／3000平米＝1000万円＋利子税の納付が必要となります。

納税猶予にかかる利子税は本則年3.6%ですが、
平成12年1月1日以降は変動金利とされており、
平成26年分以降は
本則×特例基準割合（短期貸出約定平均金利＋1%）÷7.3%
による割合とされます。

適用総面積の20%以内の転用によって手にできる収益の

どちらが有利かを比較して判断することになるでしょう。

なお、平成26年1月1日以降の期間の利子税については、
短期貸出約定平均金利が0.9%となっていますので、
平成26年の利子税は0.9%となります。

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「相続税の納税猶予の適用を受けている農地の有効活用が可能になる時期は？」－５

４．20年経過前でも納税猶予適用総面積の20%以内なら転用部分のみでよい

20年経過する前の転用については、
農地の納税猶予適用総面積の20%以内であれば、
転用した部分に対応する相続税とその経過利子税のみの納付で
よいこととされています。

ただし、20%をわずかでも超えると、
猶予を受けている相続税額の全額とその経過利息を
一括して納付しなければなりません。

すなわち、納税猶予適用中の農地で有効活用に非常に向いたものがあれば、
全体の適用面積の20%までの農地を転用して有効活用しても、
転用した部分に対応する相続税とその経過利子税のみの納付で
収益を手にすることができるわけです。

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「相続税の納税猶予の適用を受けている農地の有効活用が可能になる時期は？」－４

３．平成21年12月15日以降の相続開始から市街化区域の農地（三大都市圏の特定市の市街化区域を除く）のみ20年経過で免除

平成4年1月1日以降の相続開始から、
三大都市圏の特定市の市街化区域では
原則として納税猶予の適用を受けることができないこととされ、
生産緑地の指定を受けた農地だけが相続税の納税猶予を受けることができます。

三大都市圏の特定市の市街化区域の生産緑地については、
相続税の申告期限から継続して営農を続け、
20年経過したとしても猶予税額については免除されません。

納税猶予を受けて営農している相続人自身が死亡しなければ
免除されない仕組みになっています。

また、生産緑地の解除の申請をした時点で免除が打ち切られますので、
十分留意する必要があります。

平成21年12月15日以降の相続開始でも、
三大都市圏の特定市の市街化区域を除く全国の市街化区域で猶予を受ける農地については、
営農を続けて 20年経過で猶予相続税額が免除されますので、
これらの市街化農地については20年経過後はいつ有効活用しても良いわけです。

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「相続税の納税猶予の適用を受けている農地の有効活用が可能になる時期は？」－３

２．平成3年12月31日までの相続開始の場合、転用して有効活用できる場合もある

平成3年12月31日までの相続開始については、
すべての農地について相続税の納税猶予の適用要件を満たしていれば
納税猶予を受けることができました。

三大都市圏の特定市の市街化区域においては、
平成３年中に生産緑地の指定をするかしないかについて意思決定をし、
指定をする場合には届け出手続きが必要でした。

平成3年12月31日までの相続開始で、
納税猶予を受けている方の多くが生産緑地の指定を受けられました。
指定を受けなければ平成4年度から固定資産税が大幅に増えたわけですから当然です。

これらの方々は遅くとも平成23年6月30日には20年が経過して
相続税の納税猶予税額を免除されています。

しかし、生産緑地の指定は通常平成4年1月1日ですから、
30年後の平成34年1月1日まで原則として解除することができません。

「主たる従事者」が病気や老齢化で営農できない場合、
診断書の提出などの一定の手続きをすると生産緑地の解除が可能です。
生産緑地の解除をしても何の罰則も課徴金も課されません。

「主たる従事者」が病気などで生産緑地の解除事由に該当する場合は、
解除申請をして農地を宅地化し、
相続税対策として有効活用するのも一つの考え方でしょう。

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