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土地有効活用による節税対策Q&A-1

「建物評価減と土地評価減でこんなに下がる相続税」-1

遊休地をそのままの状態にしておくと相続税の評価が高くなっているため、
その土地の上に建物を建築して賃貸すると相続税の評価額が低く抑えられると聞きました。
本当ですか?

☆ポイント☆
①「建物評価額減」と「貸家建付地評価減」で相続税評価が下がる。
②土地所有者本人が建築すると評価が大きく下がる。
③評価減額割合は地域によって異なる。

1.賃貸建物建築で相続税が安くなるのは建物と土地両方の評価が下がるから

遊休地の上に賃貸建物を建てた場合、相続税引き下げ効果が大きいのは、
建物の評価引き下げ効果と土地の貸家建付地評価による減額の2つがあるからです。

例えば、現金1億円と更地で評価額1億円の土地を所有していたとします。
この状態で相続が発生すると相続財産は合計2億円です。

ところが、この土地に現金1億円で賃貸建物を建築すると、
建物の評価額と土地の評価額の合計で1億2,400万円になります
(借地権割合60%の地域(賃貸割合100%)とします。)。

土地有効活用による節税-1(図1)

2.土地所有者が建物を建築し賃貸する

この評価減額は土地所有者本人が賃貸住宅を建築した場合に成立するものです。
ですから相続税引き下げ対策としては、建物の名義は土地所有者名義とするべきです。
しかし、土地所有者の所得が大きく、多額の所得税・住民税を納めているときは、
この対策により、せっかく収入が増加しても、所得に対し高額の税金を払わなければならないことになりません。

また所得として残った資金は累積して将来の相続財産に加算されることになるため、
相続発生までの期間が長期にわたる場合には、その対策が別に必要になります。
これについては、今後改めてご説明します。

3.土地と建物の減額割合

建物の所有を目的として他人に土地を貸すと、相手に借地権が発生します(最近は定期借地権のように、期限がくれば必ず返還されるものもあります。)。
貸地について評価する場合は、原則としてこの借地権の割合を評価額から差し引くことになっています。

一方、建物を建ててこれを他人に賃貸すると、借りた側には借家権が発生します。
相続税の評価においては貸家の評価をするときは、
建物の固定資産税評価額から借家権割合を差し引いて計算することになります。

貸家が建っている土地についてはその双方を考慮し、借地権割合に借家権割合をかけて、
その割合を土地の更地評価額から差し引くことになります。
これを貸家建付地といいます。

相続税評価に際しては、借家権の割合は全国一律に30%ですが、借地権の割合は地域によって異なります。その評価減の割合はおおむね次のようになります。

<土地>
◆自用地………………………………………評価減なし
◆無償返還・賃貸借による貸地……………20%減
◆貸家建付地…………………………………約12~27%減

<建物>
◆自己利用……………………………………取得価格の約60%で評価(約40%減)
◆貸家…………………………………………取得価格の約40%で評価(約60%減)
(注)建物は固定資産税評価額で評価します。

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