6.「適正な評価」による見直し-10

・道路査定が定まらず、分筆できないケースも

前面道路の地境を決める作業を、
道路官民査定と言いますが、
最近では役所によっては
自分の接している片側だけではなく、
道路の向こう側も同時でなければ、
官民査定を行ってくれません。

自分のほうは多少妥協して認めても、
道路向かいの地主さんに
頑固に官民査定に反対されてしまうと、
自分の側も査定がつかず、
その結果その線に接する土地は
全て分筆できなくなってしまうことがあります。

しかし、
道路向こうの地主さんの主張が
よほど非常識な場合は片側査定も可能なので、
こうした場合は粘り強く交渉する必要があります。

いずれにしても相続発生後、
物納の際にこうした問題が起きてしまわないよう、
大地主さんは生前に、
不動産の整理整頓をしっかり行っておくべきでしょう。

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6.「適正な評価」による見直し-9

・異なる用途地区にまたがる土地は、
　分筆したほうが得なケースもあります

大通りに面した奥行の長い土地で、
手前半分が商業地区、後半分が住宅地区にまたがる土地では、
その地区境を分泌して区分すると、
固定資産税が安くなるケースがあります。

※この「地区」は都市計画法の用途地域とは異なります。
　役所担当課に行くと、「地区」地図を閲覧することができます。　

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6.「適正な評価」による見直し-8

　
・自発的に分筆を検討する姿勢こそが大切

以前記事でご紹介した、
自治省固定資産税課編の
「固定資産税評価基準解説（土地編）」は、
評価基準の解釈等についての自治省の正式見解を示した、
権威ある書物です。

しかし、ここにおいても、
「本来は実際の利用状況に従って画地を認定すべきだが、
事務的技術的に困難ならば登記簿上の単位で行う」
という記述があります。

課税される側にとっては、
なんとも心もとない表現ですが、
これには理由があります。

それは、
「固定資産税が何倍にもなった山林がある場合」
の記事でも述べたように、
固定資産税が各土地ごとの地積、用途、権利形態、
形状、画地認定等を、当局が自ら調査・確定していく、
賦課課税であるということに起因しています。

全ての土地の状況を調べることは不可能なので、
一筆の土地は全て同じ用途に利用されているとみなす、
一筆課税を原則として採用しているのです。

したがって、
本来は利用状況に応じて評価されるべき土地も、
地主が自発的に分筆を行わない限りは、
適正な扱いをうけることができない可能性があります。

ご自身の資産に、分筆すべき土地があるかどうか、
今一度見つめなおすことをお勧めいたします。

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6.「適正な評価」による見直し-7

　
・異なる路線価を持つ区画は、分筆したほうが得なケースが多い

図のように、角地に建物が2棟あり、
2つに分筆ができる場合、
安い路線価の路地に画した区画を作ると、
固定資産税が安くなります。

図のようなケースでは、
このまま分筆をせずに放置しておいたなら、
一筆評価の原則により、
まずこの土地全体と大通りの高い路線価で評価した上で、
建物Ａ部分、建物Ｂ部分のそれぞれについての
課税標準額が適用されていくことになるでしょう。

一方、建物Ａ部分と建物Ｂ部部に分筆した場合、
大通りに面した建物Ａ部分は大通りの高い路線価で、
また路地に面した部分は路地の安い路線価で評価されます。

このように、利用方法の異なる土地が、
それぞれ路線価が違う場所に位置している場合は、
分筆による固定資産税の適正化を
検討してみる価値は大いにあるといえます。

しかしながら、実際にあたっては、
個々のケースについての綿密なシミュレーションを
行っておいたほうがよいでしょう。

また、総合的な判断を行うにあたっては、
専門的知識を必要とすつ場合もある上、
煩雑な手続きが要求される分野でもありますので、
土地家屋調査士をはじめとするプロに
相談されることをおすすめします。
　

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6.「適正な評価」による見直し-6

　
（2）登記簿上一筆の土地が
　　　複数の使われ方をしている場合

例：
Ａさんは登記簿上一筆で登記されている土地に、
4軒の貸地を保有しています。

前の道路は商店街なので、
この土地に対する評価額は高いです。

道路側にある2軒は、
商売をしているので、
妥当と思われる地代を得ています。

しかし、奥2件については、
少し地代を安く設定しなければ
借地人の納得が得られないのが実状です。

この4件について、
全てが同様に評価された上で
課税をうけることは納得いきません。

————————————-

・固定資産税の評価では、一筆評価が原則適用されます。

固定資産税では、一筆について一つの評価がなされます。

この場合も、分筆して、
自主的に評価方法を変えてもらう努力をしなければ、
現状は解決されません。

例として、図のようなケースを考えてみましょう。

図のように、Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄのそれぞれを、
各利用区画ごとに分筆すると、
ＣとＤの区画に対する評価が下がり、
その分固定資産税の総額が安くなります。

さらに、このケースでは、
全ての区画が商売に使われている
非住宅地としての評価を受けている可能性もありますが、
分筆することにより、
利用状況の違いを明確にすることができます。

また、図のように「私道」がある場合は、
以前の記事で述べたような、
評価の適正化を図ることにもつながります。

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6.「適正な評価」による見直し-5

　
・実測、分筆にはお金がかかります！
　

分筆すると固定資産税が安くなるといわれても、
実測、分筆費用が相当高くつく場合があります。

しかし、実測、分筆費用は1度だけ必要な費用ですが、
固定資産税が安くなるのは、以降毎年なので、
何年分の「得」で割が合うか否かを検討しましょう。

さらに、相続税が心配な方にとっても、
相続が発生し、物納を行う場合は
実測、分筆を行わなければいけないことを考えると、
相続前に行っておけば、
その費用は相続財産から差し引かれますので、
その分相続税が節税できます。
　
　

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6.「適正な評価」による見直し-4

　
・セットバックの場合も非課税にすることが可能
　

敷地の一部を行動に提供する
セットバック（敷地後退）の場合も
非課税とすることができます。
　
敷地の前面に4ｍ未満の道路がある場合、
将来的には道路の中心線から2ｍ下がった線まで
自分の敷地を道路として提供しなければなりません。

これに従い、家屋のある敷地の前面を分筆した後、
実際に道路の一部として提供する部分についての
固定資産税は非課税となります。

ここでのポイントは、
分筆した後に道路の一部として提供するということです。

自治省固定資産税課編の
「固定資産評価基準解説（土地編）」
（平成6年5月、（財）地方財務協会）では、
「本来は実際の利用状況に従って画地を認定すべきだが、
　事務的技術的に困難ならば登記簿上の筆単位で行う」
とありますが、まず分筆しておくことによって、
迅速で的確な減税が受けられるでしょう。

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6.「適正な評価」による見直し-3

　
（1）複数が利用している私道を有する場合-3

・私道の分筆にあたっては、専門家にご相談ください

ここでいう、
「2以上の住宅の使用」となる「私道」には、
次のような道路が該当します。

●位置指定道路
●42条2項道路
●2ｍ専通のダブル道路

「私道」として認めてもらうための手続きにあたっては、
一級建築士、宅地建物取引業者等の
専門業者に相談されるのがよいでしょう。

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6.「適正な評価」による見直し-2

　
（1）複数が利用している私道を有する場合-2

・ケース別に見た私道に対する評価

図に示したように、例え分筆されていても、
私道についての私権が主張されると、
非課税扱いとはならなくなります。

したがってこれまで非課税となっていた私道に、
「立入禁止」の看板等を設置した場合、
これが当局の担当者の目に触れると
課税を受けるケースも考えられますので、
ご注意ください。

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6.「適正な評価」による見直し-1

　
（1）複数が利用している私道を有する場合-1

例：

Ａさんの保有する土地には4件の貸家があり、
その中を私道が通っています。

これは、借家人のために配慮して設置したもので、
他に何の利用にも供されていません。

事実上は、
人々の往来という公共のために供されている、
この土地にかけられる固定資産税を軽減することは
できないでしょうか。

——————————

2以上の住宅が使用する私道は、
非課税扱いとすることができます。

図のような私道がある場合は、
これを分筆することによって、
原則として非課税となります。

条件は、
原則として4ｍ以上の道幅があることですが、
実際には1.8ｍ以上あれば認められるようです。

また、この道に対する私権が主張されておらず、
立入禁止等の表示もなく、
誰もが通ることを認めていることが、
非課税の条件となります。

使用する住宅数についての条件は、
自治体によって異なりますが、
東京都の場合は2以上の住宅が使用していると認められます。

この例では、
私道はＡさんの所有する敷地内で行き止まりとなっていますが、
実際には敷地内を貫通して、
別の道路に通じている私道も多く存在します。

また、Ａさんの場合には不特定多数の人が
この私道に入ることを認めていますが、
例えば、「私道につき立ち入り禁止」等と
書かれた看板を掲げるなどして私権を主張した場合は、
条件が違ってきます。
　

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