６．相続対策・高齢化対策の5の型
２. 相続対策節税・分割・納税全対応型－２
　　
相続発生後は各室をバラして分割し、
物納または売却金納による納税も可能です。
　　
◆適用対象
区分所有建物なら用途は問いませんが、
各戸が将来売却し易い居住用建物の方がよいでしょう。
　　
また居住用マンションの方が固定資産税の節税効果があり、
経済効率はより高まります。
　　
マンションにする場合は、分譲マンション仕様の設計で、
施工も将来の売却を考えて分譲マンション同様、
信頼できるゼネコンの施工建物であることが望ましいでしょう。
　　　
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６．相続対策・高齢化対策の5の型
２. 相続対策節税・分割・納税全対応型－１
　　
相続対策の三本柱といわれる
相続税節税 ・ 遺産分割計画 ・ 相続税納税準備の
三つの対策すべてに有効な定期借家契約です。
　　
建物を等価交換手法により
分譲区分所有マンションとして建築し、
その地主還元の室を定期借家契約で貨貸しておくことがボイントです。
　　
再契約の予約を前提に定期借家契約を行い、
万一相続が契約期間内に発生した場合には、
次回の契約は行わない旨を特約します。
　　　
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お金は収入があるから使える＜事例紹介＞－４

■考え方のポイント

資産組み替えの考え方のポイントは
次のとおりです。

１．収入の確保を目的にする

２．じっとしていても問題解決にならない

３．いつかは自宅を売る

４．現時点でも自宅の維持に手間と費用負担が重い

５．将来の相続でわけやすく、売りやすくしておく

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A. 生命保険-7

A-1　生命保険の機能-6

■保険金受取人の個別指定

保険金は、みなし相続財産として相続税の対象ですが、
相続財産とは違って保険金の受取人の固有の財産とされています。

相続財産は、遺産分割協議がまとまらないと、
相続人は受け取ることが出来ません。

また、遺産分割協議によっては、
被相続人が渡したい人に渡したいだけの金額を
渡すことができない可能性もあります。

生命保険であれば、保険金の受取人に、
保険金を確実に渡すことが出来ます。

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「相続の支払い対策（納税資金・分割資金）」では、
「相続資産の圧縮対策」や
「相続資産の分割・分配対策」を
シミュレーションした結果、現金が必要になった場合に、
それを用意する方法を検討します。

次の３つの方法が考えられます。

A. 生命保険
B. 資産活用（資産贈与・所得移転を含む）
C. 資産売却

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2. 相続は発生してから対応すると後悔する-9

7. 話し合いには時間がかかる-1
　
1〜6の内容を被相続人が一人で準備すればどうなるのでしょうか。

相続税の納税に必要な資金を準備する。

エンディングノートを準備し、
預貯金口座・不動産・保有株式などをすべて書き込み、
通帳・生命保険証書の保管場所なども記録しておく。

永代供養墓を申し込み、
生前に永代供養に必要な費用の支払いを済ませる。

遺言書を書いて、遺産分割方法について決めておく。

被相続人が万全の準備をしておければ、
被相続人と相続人の話し合いや、
相続人同士の話し合いは必要がなさそうにも思えます。
しかし、被相続人だけで準備をしても
問題は発生するのです。

例えば、遺言書が 2 通出てきたときです。

日付が新しい方の遺言書が有効なのですが、
「遺言書は偽造されたものだ」と訴えることもあり、
簡単には決着がつきません。

遺言書に書かれた内容を相続人が拒否するケースもあります。

例えば、ペットの世話です。

遺言書で書かれた人がペットの世話を引き受けなくても、
法律では罪に問えないのです。

遺留分（法律で定めれている相続人の最低の取り分）
を侵した遺産分割も、相続人が拒否することが出来ます。

永代供養墓を申し込んで規定のお金を支払っても、
実際には 10 回忌まで、20 回忌まで
といった内規があることが多く、
管理費を払う人がいなくなれば、
文字通りの永代供養になる保証はありません。

被相続人と相続人、相続人同士の話し合いが必要なのです。

被相続人の思いが相続人に伝われば、
相続人も被相続人の思いを守ってくれるでしょう。

思いが伝わりそうになければ、
被相続人は生前であれば対策を取ることが出来ます。

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２．遺言状に指定された相続人の死亡による代襲相続について-2

＜解説−２＞

一、二審判決によると、
金沢市に土地や建物を所有していた父親が平成４年に死亡し、
不動産の持分を含む全財産について、
母親が平成５年に「長男に相続させる」との遺言を作成したが、

母親が亡くなる３ヶ月前の平成１８年に
長男が先に死亡してしまったのです。

そこで長男の兄弟が遺言の効力はないとして、
長男の子３人に対し、
法定相続分に当たる不動産の１／２の権利の確認を求め、
平成２０年に提訴していたようです。

３人の上告が棄却され、長女の勝訴が確定しました。

このようなトラブルを回避するため、
遺言者の意思が明確であれば、
遺言書にその趣旨の補充文を入れるのが公証実務のようです。
詳細は公証人と相談してください。

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１．遺産となった不動産から生じた賃料債権の精算について-2

＜解説−２＞

最高裁は、遺産として残されたアパートの家賃収入は、
相続開始から遺産分割確定までは、すべての相続人に
「法定相続分」によって分けられると判示しました。

従って、遺産分割によりアパートを取得した相続人は、
遺産分割後の賃料を取得するだけということになります。

ちなみに遺言により、
アパートや駐車場を誰が取得するか決まっていれば
当然、最初からその人が賃料収入を取得することになります。

税務当局も同様に考えるようです。
遺産分割確定前の家賃等の収入は
「所得税」の課税対象になるということで、
各相続人が、それぞれの「法定相続分」に従って、
不動産所得の申告をするのが原則だと言われています。

この点の詳細は税理士さんに確認すると良いでしょう。

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１．遺産となった不動産から生じた賃料債権の精算について-1

＜判例＞

遺産となった不動産から、
相続開始から遺産分割が確定するまでの間に生じた賃料債権は、
相続人がその相続分に応じて分割単独債権として取得したものであり、
これを前提として精算されるべきである。
（最高裁判決平成１７年９月８日）

＜解説-1＞

相続開始から遺産分割協議の成立までには、
かなりの時間を要するのが一般的です。

遺産に賃貸アパート、マンション、月極駐車場などがある場合は、
その間も、家賃、駐車場料金収入があるわけですが、
この家賃などの収入は、誰のものになるかが問題となりました。

そのアパートなどを相続することが決まった人が、
相続時に遡って自分のものとするのか、
それとも遺産分割までの間は「法定相続分」で分配するのかが
問題になっていました。

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宅建業者は、国民の重要な資産である不動産を取り扱う関係上、
最新の相続に関する知識、理解が要求されます。

今回は、相続に関する最近の気になる最高裁判例を
三つほど紹介したいと思います。

■判例の内容

１．遺産となった不動産から生じた賃料債権の精算について
２．遺言状に指定された相続人の死亡による代襲相続について
３．非嫡出子と嫡出子の相続上の平等について

明日以降、それぞれの内容を詳細に見ていきましょう。

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