1２. 立ち退き・家賃相関関係－３

この立ち退き・家賃相関関係は、
貸家経営に１つの助言を示唆してくれる。

貸家は建築物である以上、
耐用年数を経過したら必ず壊すことになる。
その際、一番問題となるのは
借家人の立ち退きである。

この立ち退き交渉をより容易にできるようにしておくことを、
貸家経営の日常的な課題として捉えておく必要がある。

貸家経営の円満な終結は、
日常経営における適正家賃維持という
貸家経営努力によるのである。

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1２. 立ち退き・家賃相関関係－２

周辺家賃６万円のところで
その半分の３万円で住めるのだから、
相当居心地が良いはずである。

そこを「立ち退け」と言われても、
立退料を弾んでもらわなければ、
出たくないのが人情であろう。

反対に周辺家賃６万円のところで
現行７万円という相場より高い家賃ならば
立ち退けなどと言われなくても、
その事実に気づかされるだけで自ら出て行ってしまう。

最近はアパート家賃が値下がっているので
こうした事態もたまに起きることがある。

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1２. 立ち退き・家賃相関関係－１

貸家の借家人を立ち退かせる交渉を手がけてきて、
立ち退き交渉とその家賃との間には
一定の相関関係があることに気づいた。

つまり、その貸家の現行家賃が、
周辺相場に比べて非常に安い場合、
立ち退き交渉は難航し、
また周辺相場に近いまたはそれ以上であれば
立ち退き交渉はまとまりやすい。

例えば、周辺家賃は６まんえん位の地域で
現行家賃が３万円であれば、立ち退き交渉成功率は
３÷６×１００＝５０％というわけである。

同じく周辺家賃が６万円で現行家賃が７万円ならば
成功率は１００％以上である。

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１．法人不動産の問題と解決－２
法人不動産であるがゆえに

50年以上、100年近く、法人で不動産を持ち続けることがあります。
なぜか？

個人で、不動産を二代、三代と保有することは、
不可能に近いです。

相続があり、民放で財産分けをします。
税法で、相続税を直接的に課税されます。
不動産の維持費用は、有効活用していなければ経費化できません。

法人所有であれば、相続が起きても、
不動産の価値を、直接的でなく、株式で、
間接的評価となります。

民法で分けられたとしても、株式が分散されるだけです。

相続における、民法、税法の被害は、
最小限に食い止められます。
しかも、維持管理コストは、常に経費化されます。

結果として、法人で不動産を所有し続けることが
可能になっているのです。

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