1７. アパート経営は”耐震診断”から！－４

すなわち、阪神大震災を契機に注目された
”耐震診断”によって、
これまで借家法という法律でアンバランスになっていた
家主・借家人関係に”風穴”が開く可能性が出てきたわけである。

このことは今後「古アパート整理」を行う上で
１つのウエイトを加えることになるだろう。

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1７. アパート経営は”耐震診断”から！－２

その「公的基準」とは、建設省住宅局が監修し
（財）日本建築防災協会および、
（社）日本建築士会連合会によって定められた基準
「木造住宅耐震精密診断」と称するもので、

その基準で”1.0”以上ならば問題ないが、
”0.7”以下なら”危ない”、つまり倒壊あるいは
大破壊の恐れがあるので、早急に専門家に相談すべき
という判断を行うものである。

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古貸家・古アパート整理マニュアル−57

1７. アパート経営は”耐震診断”から！

「もしも中規模地震で自分のアパートだけ倒壊して、
借家人や第三者に損害を与えたら・・・」

という、家主・オーナーの不安を払拭するためには、
耐震診断が必要となってくる。

建物の再建・リフォーム・耐震補強工事などの必要性を測る
「公的水準」はすでにあったのだが、
これまでは一般にほとんど見向きもされなかった。

しかし、阪神大震災を契機にして
国民の関心は大いに高まってきた。

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５. 第三者への被害の法的責任問題－２

法的責任問題については、
その具体的な条件などにより一概には言えないが、
民法の関連では次のような条項がある。

●民法第415条（債務不履行）

債務者がその債務の本旨に従いたる履行を
なさざるときは
債権者はその損害の賠償を請求することを得

●民法第416条（損害賠償の範囲）

特別の事情によりて生じたる損害といえども
当事者がその事情を予見し
又は予見することを得べかりしときは
債権者はその損害を請求することを得

●民法第606条（賃貸人の修繕義務）

賃貸人は賃貸物の使用および収益に
必要なる修繕を為す義務を負う

●民法第717条（土地の工作物等の占有者および所有者の責任）

土地の工作物の設置又は保存に瑕疵あるによりて
他人に損害を生じたるときは
その工作物の占有者は被害者に対して損害賠償の責に任す
但し占有者が損害の発生を防止するに必要なる
注意を為したるときは
その損害は所有者之を賠償することを要す

要するに、家主は、借家人に対しては
民法606条の修理修繕義務不履行によって、
また第三者に対しては民法717条の工作物責任によって
損害賠償の義務を負う可能性があるということである。

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4. 悲劇と借家法の因果関係－６

本来、弱者を守るべき借家法が、
借家人の居住権を保護するあまり
家主からの家賃値上げや立ち退き請求を難しくし、

借家人にとっては
「借家法があったから居続けられた」わけだが、

その結果、震災で大災害を生じさせてしまった
というのも、そこに因果関係なしとは言い切れない。

借家人を社会的弱者と捉え、
その居住権を保護することは当然とも言えるが、
それ以上に人の命、財産を守る事は重要である。

地震など自然災害に脆いアパートの家主と借家人との問題が、
互いに犠牲を払ってでも
スムーズに整理解決されることこそ大事なことであり、
「借家権」がその足かせになってはならないのだが・・・

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4. 悲劇と借家法の因果関係－５

建築基準法によると
「家」は国民の命を守るために
「建物の構造等」が考えられなければならない
ということになっているが、
一連の地震による死者を見ると
「生命を守るべき家に潰された」という
きわめて悲劇的な印象が強く残る。

不動産業者のみならず、一般国民も
「どうしてこうなってしまったのか」
という疑問を感じるであろう。

そして、この悪循環を助長してしまっているのが
「借家法」であるのも１つの事実として
認識しなければならないのではないか。

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4. 悲劇と借家法の因果関係－４

調査の結果からの「圧死者」イメージとしては

「築30年以上の木賃古アパート」
「日当たりの悪い１階・１ DKの狭い和室」
「家賃３万円以下」
「近所付き合いのあまりない老人１人住まい」

となっている。

ちなみに、倒壊した木造アパートの場合、
１階分の厚みがわずか５０cmになるまで
押しつぶされていた。

そこで老朽化した木造賃貸アパートに対する不安が
これまで以上に大きくなったと言われている。

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4. 悲劇と借家法の因果関係－３

「阪神大震災による圧死者」を調査した
神戸大学の室崎益輝教授は、
生死を分けた分析要因として、
次の７項目を挙げている。

１．築３０年以上か以下か
２．老人・病人か若者・健康人か
３．１階か２階か
４．狭いか広いか
５．和室か洋室か
６．家賃が３万円以下か７万円以上か
７．地域コミュニティがあるかないか

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4. 悲劇と借家法の因果関係－２

テレビや新聞の報道では、
倒壊したビルや住宅などが多く紹介されたが、
それはマスコミの性質上、話題性のあるものが取り上げられたにすぎない。

現地では、古い木造アパート、
いわゆる「文化住宅」と呼ばれている
築３０年以上の老朽化した木造２階建賃貸アパートが
報道で知る以上に多数倒壊していた。

そして、寝込みを襲われたせいもあるが、
死者の大多数がこうした老朽化したアパートの
住人であったとさえ言われている。

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