ケーススタディ3－８
「事業用資産の買換えで無借金土地活用」

６．結果的にどうなったか－２

相続発生後は年金収入がなくなりますが、
所得税・住民税も減りますので
手取りは約710万円程度になります。

後継者の方が定年になるまでは
延納してもまだ十分余裕があります。

「ケーススタディ１」と比較して
土地は先に売却してなくなりますが、
手取り収入が毎年約444万円増えますし、
相続税額も約1000万円程安くなります。

ゆとりのある生活を実現して
長生きすればするほど
相続税の支払い原資を準備することができます。

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ケーススタディ3－７
「事業用資産の買換えで無借金土地活用」

６．結果的にどうなったか−１

駐車場のままで相続が発生すると
1億1475万円の相続税が課税されますので、
Cの農地はほぼなくなってしまいます。

一方、C駐車場を売却して賃貸住宅に建て替えると
相続税は6936万円に減りますので、
延納で支払うことも可能になります。

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ケーススタディ3－６
「事業用資産の買換えで無借金土地活用」

５．相続税は大幅に減少

青空駐車場の場合には相続税評価上自用地で評価され、
まともに相続税が課税されますが、
買換えで賃貸住宅を建てた場合はなんと
4539万円も減少します。

なお、ここで１次相続とはご本人に相続が起こって、
妻が財産を50%相続し、
２次相続とはその後、妻に相続が起こった
という前提です。

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ケーススタディ3－５
「事業用資産の買換えで無借金土地活用」

４．買換え特例適用で減価償却費は大幅減

買換え特例を適用することで、
減価償却費は図のように大幅に減少します。

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ケーススタディ3－４
「事業用資産の買換えで無借金土地活用」

３．資金収支比較

駐車場を賃貸住宅用地にしますので、
駐車場収入がなくなります。

その代わりに借入金なしで賃貸住宅を建てますので
家賃収入はほとんど残ることになります。
駐車場手取りの314万円からなんと955万円に
641万円も増えることになります。

しかし、事業用資産の買換え特例を受けているため
減価償却費が少なく計上され、
その結果所得税・住民税が増えることになります。

固定資産税はCの土地を売却しましたので
その分少なくなります。

トータル285.3万円の税金等となりますので、
賃貸住宅収入と年金を合わせた総収入から
税金等を差引いた手取金額は925.9万円になります。

買換え前の手取330万円から
596.1万円もの手取りが増えました。

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ケーススタディ3－３
「事業用資産の買換えで無借金土地活用」

２．譲渡所得税の計算

譲渡所得税の計算式は、下図のとおりです。

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ケーススタディ3－２
「事業用資産の買換えで無借金土地活用」

１．C駐車場を売却し事業用資産の買換えでA土地に賃貸住宅を建築

a. C駐車場は相続税評価額で売却したものとします。

b. 売却資金のうち1億円を賃貸住宅取得資金に充てます。

c. 売却の最に仲介手数料等で500万円かかるものとします。

d. 賃貸住宅の建築条件等は「ケーススタディ１」と同様としますが、
　取得価額は１億円とし、建物本体と付属設備の割合は異なるものとします。
　詳細は減価償却費の計算欄を参照してください。

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ケーススタディ3−１
「事業用資産の買換えで無借金土地活用」

図のような土地が中心の財産内容です。
今のところAとCの土地を青空駐車場にしていますが、
相続税引き下げ対策にはならないようです。

借入金で賃貸住宅経営をすれば収入が増えて
相続税も安くなると聞きましたが、
借金をするのは気が進みません。

どうせ相続税の支払いで土地を手放すのなら、
先に土地を売却してもいいかなと思いますが、
譲渡所得税も気になります。

何か良い方法はないでしょうか？

☆ポイント☆
１．事業用資産の譲渡をして買換え特例を活用する。
２．Cの駐車場用地を売却、その資金でAの駐車場幼稚に賃貸住宅を建築。
３．相続税の納税資金対策を考慮する。
４．延納も納税資金確保の１つの手法として考える。

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ケーススタディ１
「青空駐車場を賃貸住宅経営にー収入は減っても手取りは増加」－７

５．この活用策を成功させるための注意点－２

相続税額引き下げ対策からすると、
借入金の多いうちに、
言い換えるとできるだけ早く相続が発生したほうが
いいことになってしまいます。

しかし、それでは本末転倒です。

その意味からも余裕資金を多くして、
その資金をためておいて
相続税の納税資金に当てるようにするべきです。

それも贈与を活用して、
納税資金を相続人等に生前に移動しておけば、
相続税の増加の心配もいりません。

できるだけ長生きしていただいて、
相続税の納税資金の準備も怠りなくしておければ
一番いいわけです。

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