タグ別アーカイブ: 非課税

固定資産税の軽減対策-50

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6.「適正な評価」による見直し-5

　
・実測、分筆にはお金がかかります！
　

分筆すると固定資産税が安くなるといわれても、
実測・分筆費用が相当高くつく場合があります。

しかし、実測・分筆費用は1度だけ必要な費用ですが、
固定資産税が安くなるのは、以降毎年なので、
何年分の「得」で割が合うか否かを検討しましょう。

さらに、相続税が心配な方にとっても、
相続がが発生し、物納を行う場合は
実測・分筆を行わなければいけないことを考えると、
相続前に行っておけば、
その費用は相続財産から差し引かれますので、
その分相続税が節税できます。
　
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固定資産税の軽減対策-49

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6.「適正な評価」による見直し-4

　
・セットバックの場合も非課税にすることが可能
　

敷地の一部を公道に提供する
セットバック（敷地後退）の場合も
非課税とすることができます。
　
敷地の前面に4ｍ未満の道路がある場合、
将来的には道路の中心線から2ｍ下がった線まで
自分の敷地を道路として提供しなければなりません。

これに従い、家屋のある敷地の前面を分筆した後、
実際に道路の一部として提供する部分についての
固定資産税は非課税となります。

ここでのポイントは、
分筆した後に道路の一部として提供するということです。

自治省固定資産税課編の
「固定資産評価基準解説（土地編）」
（平成6年5月、（財）地方財務協会）では、
「本来は実際の利用状況に従って画地を認定すべきだが、
　事務的技術的に困難ならば登記簿上の筆単位で行う」
とありますが、まず分筆しておくことによって、
迅速で的確な減税が受けられるでしょう。

20141123

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固定資産税の軽減対策-48

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6.「適正な評価」による見直し-3

　
（1）複数が利用している私道を有する場合-3

v・私道の分筆にあたっては、専門家にご相談ください

ここでいう、
「2以上の住宅の使用」となる「私道」には、
次のような道路が該当します。

●位置指定道路
●42条2項道路
●2ｍ専通のダブル道路

「私道」として認めてもらうための手続きにあたっては、
一級建築士、宅地建物取引業者等の
専門業者に相談されるのがよいでしょう。

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固定資産税の軽減対策-47

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6.「適正な評価」による見直し-2

　
（1）複数が利用している私道を有する場合-2

・ケース別に見た私道に対する評価

20141121

図に示したように、例え分筆されていても、
私道についての私権が主張されると、
非課税扱いとはならなくなります。

したがってこれまで非課税となっていた私道に、
「立入禁止」の看板等を設置した場合、
これが当局の担当者の目に触れると
課税を受けるケースも考えられますので、
ご注意ください。

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固定資産税の軽減対策-46

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6.「適正な評価」による見直し-1

　
（1）複数が利用している私道を有する場合-1

例：

Ａさんの保有する土地には4件の貸家があり、
その中を私道が通っています。

これは、借家人のために配慮して設置したもので、
他に何の利用にも供されていません。

事実上は、
人々の往来という公共のために供されている、
この土地にかけられる固定資産税を軽減することは
できないでしょうか。

——————————

2以上の住宅が使用する私道は、
非課税扱いとすることができます。

図のような私道がある場合は、
これを分筆することによって、
原則として非課税となります。

条件は、
原則として4ｍ以上の道幅があることですが、
実際には1.8ｍ以上あれば認められるようです。

また、この道に対する私権が主張されておらず、
立入禁止等の表示もなく、
誰もが通ることを認めていることが、
非課税の条件となります。

使用する住宅数についての条件は、
自治体によって異なりますが、
東京都の場合は2以上の住宅が使用していると認められます。

20141120

この例では、
私道はＡさんの所有する敷地内で行き止まりとなっていますが、
実際には敷地内を貫通して、
別の道路に通じている私道も多く存在します。

また、Ａさんの場合には不特定多数の人が
この私道に入ることを認めていますが、
例えば、「私道につき立ち入り禁止」等と
書かれた看板を掲げるなどして私権を主張した場合は、
条件が違ってきます。
　
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相続資産圧縮対策のポイント−１−９

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1.3つの資産圧縮対策-9

B.相続資産のうちで非課税枠・控除額を増やす-3

B-2 法定相続人を増やす-1

相続税の納付する金額は、

前回の記事のような計算で求めます。

1 段階目で課税遺産額を出し、

2 段階目で法定相続人が法定相続割合通りに

相続したとして相続税の総額を計算します。

3 段階目で課税遺産を受け取る割合に応じて、

各人の相続税の支払い額を決めます。

最後に、各種の税額控除を差し引いて

実際に納付する相続税額が決まります。

重要なことは、

相続財産から非課税財産や

基礎控除額を差し引いたものが、

課税遺産総額となるということです。

このため、非課税財産や、

基礎控除額を増やすことが出来れば、

課税遺産総額を減らすことが出来ます。

非課税財産の代表的なものが、

生命保険の非課税枠です。

死亡保険金の

「500 万円× 法定相続人の人数」

の金額が非課税となります。

基礎控除額は現在、

「5000 万円×1000 万円× 法定相続人の人数」です。

つまり、法定相続人の人数を増やすことが出来れば、

課税遺産総額を減らすことが出来るのです。

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相続資産圧縮対策のポイント−１−8

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1.3つの資産圧縮対策-8

B.相続資産のうちで非課税枠・控除額を増やす-2

B-1 非課税枠を使う-1

相続財産の中で非課税になるものには、

以下のようなものがあります。

■お墓などの礼拝物

墓地や墓石、仏壇、仏具、

神を祭る道具など日常礼拝をしている物。

ただし、骨とう的価値があるなど、

投資の対象となるものや、商品として所有しているものは

相続税がかかります。

■公益を目的とした事業に使われるもの

宗教、慈善、学術、その他、

公益を目的とする事業を行う一定の個人などが、

相続や遺贈によって取得した財産で、

公益を目的とする事業に使われることが確実なもの。

■障害者を扶養するための給付金を受ける権利

地方公共団体の条例によって、

精神や身体に障害のある人、

又はその人を扶養する人が取得する

心身障害者共済制度に基づいて支給される給付金を受ける権利。

■生命保険金の非課税枠

相続や遺贈によってもらった生命保険金のうちで、

「500 万円× 法定相続人の人数」

までの金額。

■死亡退職金の非課税枠

相続や遺贈によってもらった退職手当金のうちで、

「500 万円× 法定相続人の人数」

までの金額。

■花輪代、香典、弔慰金

花輪代、香典、弔慰金（ちょういきん）も課税です。

業務上の死亡では賞与を除く給料の3 年分まで、

業務上以外の死亡の場合は給料の半分までが非課税です。

■幼稚園の事業に使われていた財産

個人で経営している幼稚園の事業に使われていた財産で、

一定の要件を満たすもの。

なお、相続人のいずれかが引き続きその幼稚園を

経営することが条件となります。

■国などに寄付した財産

相続や遺贈によって取得した財産で、

相続税の申告期限までに、

国又は地方公共団体や公益を目的とする

事業を行う特定の法人に寄附したもの。

あるいは、相続や遺贈によってもらった金銭で、

相続税の申告期限までに、

特定の公益信託の信託財産とするために支出したもの。

■債務（借金）

非課税財産とは違いますが、

銀行のローンや友人からの借金は、

相続財産から差し引くことができます。

ただし、相続時点では債務額が確定していない

連帯保証債務は差し引くことが出来ません。

非課税財産を使って相続税評価額を圧縮する方法で

活用できるのが、生命保険金の非課税枠です。

生命保険金には、

「500 万円× 法定相続人の人数」

の非課税枠があります。

このため、支払った保険料の総額よりも

保険金額が少ない場合でも、

その差額が非課税枠の範囲内であれば、

現金で保有しているよりも相続税評価額が小さくなります。

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土地有効活用による節税対策Q＆A−7−5

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「不動産賃貸事業と消費税」－５

４．消費税のかかる取引、かからない取引

消費税を納める義務があるのは事業者に限られます。
「事業」とは、対価を得て行われる資産の譲渡、貸付け、役務の提供などを
反復、継続かつ独立して行うことをいいます。
不動産の賃貸業はまさに事業に該当しますので、消費税の納税義務があります。

ただし、消費税の性格上課税の対象にすることがなじまないものや、
社会政策的配慮により「非課税」といされている取引があります。
不動産賃貸オーナーに関係するものとしては、
土地の譲渡、貸付け、賃貸住宅の家賃等があります。
なお、不動産賃貸業の場合には、地代や家賃が非課税になるかどうかについては、
細かい注意点があります。

特に、賃貸住宅専用駐車場については、原則的には課税対象ですが
「１戸あたり１台以上のスペースがあり、かつ、
自動車の有無に関わらず割り当てられ、
契約で駐車場料金込みの家賃となっているもの」や、
「何の加工もしていない地面だけの月極駐車場
（砂利を撒いていたり、ロープで仕切りをしていたりすると課税）」
は非課税とされています。
図表を参考にしてください。

土地有効活用による節税-7-図1

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