７．その他特殊な目的のための１３の型
７. 定期借地権代替長期型－１
　　
地主は投下資本なしで土地を活用しようとする場合、
現在では青空駐車場、更地一時貸し、
そして定期借地権方式による借地の三方式による以外には
借地権問題が発生するため、活用が難しいと考えられています。
　　
しかし、定期借地上に建物を建てさせての土地利用では
一般定期借地権が期間50年以上となっており、
地主にとっては長すぎて不人気です。
　　
そのため20年以内の借地期間でもよいとされる
事業用借地権が最も多く利用されています。
　　
しかしこれも事業用建物用に限られるため、
どの土地にも利用できるものではないのが難点です。
　　　
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ケース２．地主Bさん(78歳）－２

＜問題点＞

・資産はあるが、手取り収入が少ない
・売却できる土地は駐車場のみ
・駐車場収入は、昨今20～30%減少している
・固定資産税の負担が重くなってきている
・貸地の処分に頭を悩ませている
・アパートの借入金を早く返済したい
・相続税の負担を考えると、将来は財産の半分以上を失うリスクがある

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3.「住宅用地」軽減特例の上手な利用-20

　
・アパート、駐車場の所有者が違っても適用可能　
　
　

前回の記事のような状況で、
アパートと駐車場の所有者が違い、
合筆できない場合でも、
アパート用駐車場として
敷地全体を一体利用していれば、
敷地全てが小規模住宅用地として
1/6の適用になります。

兄弟が各々、
アパートと駐車場を相続した場合などは、
兄弟仲良く敷地一体利用すれば、
固定資産税も節税することが可能です。
　
　

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3.「住宅用地」軽減特例の上手な利用-19

　　　
（7）フェンスで区切られ、登記上も分筆された
　　　アパートに隣接した月極駐車場の場合
　

例：

Ａさんは600㎡の土地をフェンスで区切り、
登記上も2つに分筆して一方を10世帯用のアパートに、
もう一方を月極駐車場に貸しています。

駐車場の契約者は、
そのほとんどがアパート入居者です。

—————–

フェンスをはずして敷地を一体利用し、
登記も合筆すれば固定資産税は安くなります。

固定資産税は、原則として
登記上の一筆ごとに評価され課税されます。
場合によっては筆に関係なく実態として
一体利用されているか、区分利用されているか、
によっても評価されます。

この場合、アパート敷地に区分されて利用されている
駐車場の固定資産税は、
住宅用地とならず一般課税されているため、
アパート敷地の税金の6倍を支払っています。

駐車場の契約者のほとんどがアパート入居者であるならば、
フェンスを外して敷地をアパート用駐車場として
一体利用し、登記も合筆すれば、駐車場敷地の税金は
小規模住宅用地の軽減特例が適用されるため、
従来の1/6になります。

※合筆は絶対条件ではなく、
　当局との話し合いで決めることも可能です。

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